Покайтесь: грядет квартирный апокалипсис

…масштабов. По сравнению с ее разрушительной силой, галопирующая инфляция начала 1990-х годов и финансовый кризис 1998 года покажутся цветочками. Если власть не предпримет срочных и решительных шагов, Украина рискует быть похоронена как государство под руинами грядущего социального взрыва.

Цифры и жизнь

Объяснимся. Рапорты правительственных чиновников об увеличении социально-экономических показателей и улучшении жизни украинцев в течение последних 6-7 лет – замаскированная в строгие цифры ложь.

Да, Госкомстат подсчитывает, на сколько выросли цены на хлеб, сахар, бензин, коммунальные услуги и прочие товары-услуги, а также определяет их долю в потребительской корзине средней семьи. И сообщает, что инфляция в 2006 году составила только 11,6%, в 2005 – 10,3%, в 2004 – 12,3%, в 2003 – 8,2% и т.д.

А поскольку начиная с 2001 года прирост номинальных доходов (зарплат, пенсий, пособий) населения превышал размеры инфляции, то и выходило, что реально жизнь украинцев улучшалась. Но методики отечественной статистики не учитывают один важнейший фактор.

Представьте себе такой типичный случай. На дворе, скажем, 2000-й год. Домохозяйство из пяти человек: муж и жена, двое детей-школьников и отец или мать кого-то из супругов. Проживают в стандартной (советских времен) двухкомнатной квартире. Муж и жена спят в одной комнате, дети с бабушкой (дедушкой) – в другой.

На семейном совете принимается решение: собираем деньги на покупку через 5-6 лет однокомнатной квартиры. Для старшего сына, который к тому времени будет заканчивать институт.

Выясняют существующие расценки на жилье – однокомнатная квартира стоит $5-6 тыс. Семья все взвешивает и начинает откладывать по $100 ежемесячно. Для этого приходится всем туго затянуть пояса, так как эта сумма равняется 40% совокупного бюджета (две зарплаты и пенсия).

Через два года накопили $2,5 тыс. Однако выясняется, что однокомнатная квартира теперь стоит уже $8-10 тыс. Но семья не сдается, ведь другого выхода нет. К тому же несколько подросли зарплаты и пенсия. Решают увеличить сумму месячных накоплений до $130.

Еще через два года в семейной копилке уже чуть больше $5 тыс. Наводят справки о расценках, и выясняется, что самая дешевая квартира тянет уже на $17-20 тыс. К концу 2006 года семья насобирала целых $10 тыс. (вот бы иметь их в 2000 году), а однокомнатная квартира стоит $50-60 тысяч. Тупик! А ведь люди столько лет отказывали себе в самом необходимом…

Вряд ли кто-то посмеет обвинить нас в «притягивании ситуации за уши». Миллионы украинских семей живут сейчас в ужасных условиях. Подавляющее большинство граждан Украины нуждаются – в той или иной мере – в улучшении жилищных условий.

Номинальные и, как утверждает правительство, реальные доходы средней украинской семьи за эти годы значительно выросли. Однако насущная мечта о решении «жилищной проблемы» сделалась для народа за это время не просто намного дальше. Планы приобретения новой квартиры для 90% сегодняшних украинцев стали абсолютно нереальными.

А цены растут себе...

Что происходит в Украине с ценами на жилье? После снижения стоимости недвижимости вследствие финансового кризиса 1998 года, с 2000-го года начался подъем цен. С того времени жилье в Украине подорожало примерно в 10 раз. Только за 2006 год цена квартиры, в частности, в Киеве выросла на 60%. Средняя цена 1 кв. м в столице превысила $2,5 тыс.

С учетом всего этого показателям Госкомстата об инфляции в районе 10-12% за последние годы – грош цена. Поскольку официальная отечественная статистика не учитывает роста стоимости жилья. Большинство украинцев стали за последние 6 лет беднее, а не наоборот. Ведь цена той же однокомнатной квартиры тогда равнялась средней зарплате за 5 лет, а теперь – за 20-30 лет.

Знает ли украинское правительство об этой, с одной стороны, абсурдной, а с другой – катастрофической ситуации? Когда большинство граждан страны не могут купить жилье из-за его неимоверной дороговизны, а цены, тем не менее, продолжают стремительно расти? Вряд ли, потому что ничего не делает для выхода из кризиса.

Попробуем вникнуть в обстановку на рынке жилья. Посмотрим на ситуацию в Киеве, которая опосредованно проецируется и на регионы. Кто покупает сегодня квартиры, которые подавляющему большинству украинцев уже давно не по карману?

Улучшают свои жилищные условия, конечно, «толстые кошельки». Это в первую очередь те, кто наживаются на украинском экспорте – металлургии, химии, электроэнергии и прочее. А также казнокрады, взяточники, жулики и просто бандиты.

Небольшой процент спроса на жилье обеспечивает средний класс и небогатые люди, которые рискнули воспользоваться банковским кредитом под грабительские проценты.

Но главным покупателем жилья сейчас стали спекулянты (более 50% сделок за 2006 год в столице), которые в отличие от первых двух категорий не собираются жить в приобретенных квартирах. Их расчет прост: темпы роста цен недвижимости намного превышают ставки банковских депозитов. Сравните: жилье в 2006 году подорожало на 60%, а на депозите в гривне можно было получить только 15% (в долларах и евро – 6-9%). Альтернативных финансовых инструментов для приумножения накоплений в Украине пока нет.

Значительную часть спекулянтов составляют опять-таки перечисленные выше богатеи. Кроме того, на «привлекательный» украинский рынок недвижимости ринулись иностранцы. Часть жилья сдается в наем, масса квартир пустуют.

Заинтересованы в продолжении роста цен на квартиры, естественно, спекулянты. А вместе с ними риэлторы, строительные фирмы и чиновники всех мастей. Они ведут массовую пропаганду о дальнейшем увеличении цен, чинят препятствия конкурентам-строителям, спекулируют земельными участками и т.п.

Хотя практически всем известно, что цена недвижимости уже многократно превышает себестоимость строительства. А главное – процесс накручивания цен рано или поздно обречен на завершение. Когда, к примеру, на покупку квартир не будет уже хватать денег у коррупционеров среднего звена (налоговики, таможенники, милиционеры, судьи и т.п.).

Допустим, близкая к нынешней ценовая динамика на рынке жилья сохранится еще три года. В 2009 году 1 квадратный метр в столице будет стоить $8 тыс., а однокомнатная квартира, соответственно, $300 тыс.

И только тогда наступит момент остановки роста цен. Спекулянты будут, конечно, держать «руку на пульсе». И они начнут срочно продавать квартиры. Наметится обратный ценовой тренд. Поспешат продать квартиры и те граждане, которые имели лишнюю недвижимость и сдавали ее в наем. Начнется обвал цен – в несколько раз за короткий срок.

Начнут понимать, что прогадали, те, кто воспользовался банковским кредитом, а таких к тому времени будет уже много. Другие перестанут брать кредиты на эти цели и, соответственно, приносить в банки стартовые суммы, ожидая дальнейшего снижения цен. За реализацию квартир неплатежеспособных заемщиков банки получат гораздо меньшие деньги, а активно пользующиеся кредитами строительные организации не смогут их возвращать в связи, опять же, со значительным удешевлением жилья.

У банков начнутся проблемы с выплатами депозитов вкладчикам. Последние, догадываясь о рисках, поспешат поскорее забрать свои деньги. Банковская система государства рухнет. Гривна резко девальвирует. Все, экономический коллапс: украинцы несут большие материальные потери, возмущенный народ выходит на улицы и начинает громить банковские, а затем и государственные учреждения.

Задумайся, дорогое правительство

Если государство предпримет меры для прекращения роста цен на недвижимость уже сейчас, процесс также будет весьма болезненным. Но чем раньше это сделать, тем меньшими окажутся негативные социально-экономические последствия.

Теперь о способах остановки финансовой пирамиды на рынке жилья. Быстрый метод на сегодня только один – вытекающий из главной причины роста цен. Власть должна законодательно запретить покупку-продажу жилья в спекулятивных целях. С жесткими мерами к нарушителям, вплоть до конфискации квартир в пользу государства. Этого будет достаточно, так как спрос на жилье сократится вдвое.

Возражение против таких радикальных мер парламента и правительства – единственное. Нарушение прав отдельных граждан на покупку новых квартир. Однако разумная политика власти в том и заключается, что для блага большинства (и стабильности в державе) жертвуют правами меньшинства. И это давно практикуется во многих государствах.

К примеру, закон о разрешении гражданам покупать огнестрельное оружие несет понятные угрозы. Но власти большинства развитых стран пошли на это, считая, что пользы от права владения оружием больше. В некоторых государствах разрешена проституция, в других можно легально приобрести наркотики. Наконец, в отдельных демократических странах не собираются отменять смертную казнь (например, в США), во многих азиатских государствах человека повесят за найденные у него в кармане 10 граммов героина. В Испании закон запрещает аборты, а в Китае власть возбранила городским семьям заводить более одного ребенка. Казалось бы, крайне недемократические нормы. Но принимать их пришлось во благо народа.

На Западе нет ограничений на покупку жилья. Но нет и таких грандиозных перекосов на рынке недвижимости, как сегодня в Украине. Нечто похожее в мире раньше происходило. Последний пример: Япония начала 1990-х годов прошлого века. Кризис рынка недвижимости (обвал цен) привел тогда к краху банковской системы, а за ним и всей экономики. Которая полностью не оправилась от тех событий до сих пор.

Сегодняшняя ситуация с ценами на жилье в Украине представляет угрозу национальной безопасности государства. Поэтому действия власти по преодолению кризиса должны быть незамедлительными и жесткими.

Впрочем, сейчас забрезжила надежда на исправление ситуации без административного вмешательства. Если начавшееся в конце прошлого года удешевление московской недвижимости (где цена 1 кв. м перевалила за $6 тыс.) продолжится и ознаменует обвал цен, то этот процесс перекинется и на Украину. Однако лучше бы родному правительству не уповать на случайность.