Надежность инвестиций

...жилищного строительства, которое также находится на пике своего роста. В связи с этим растет количество механизмов инвестирования на рынке, среди которых немалое количество составляют мошеннические схемы. Поэтому как инвестору строительства, так и покупателю необходимо знать основные методы оценки надежного застройщика, что позволит обеспечить надежное и безопасное вложение финансовых средств.

В качестве примера можно привести «Украинскую инвестиционно-инжиниринговую компанию» (УИИК), занимающуюся реализацией проекта «Серебряный Бриз» на пересечении пр. Тычины и Днепровской набережной. Эта компания обладает полным пакетом документов, характеризующим надежность застройщика для инвестирования возводимых им объектов.

Для обеспечения надежности капиталовложений нет необходимости проверять все имеющиеся у застройщика документы. Их общее количество достаточно велико, и полное изучение всего списка может только запутать инвестора. Поэтому юристы рекомендуют проверять только самые необходимые документы, свидетельствующие о реальном состоянии дел и надежности застройщика. Помимо пакета документов следует проверять также способ финансирования, который используется компанией-застройщиком для привлечения инвестиций.

К первой группе документов, которую следует изучить инвестору, относятся документы на землю – государственный акт на право собственности на земельный участок или договор аренды с указанием целевого назначения участка. Это становится залогом того, что данный участок передается компании-застройщику под строительство данного конкретного дома. Так, согласно государственным актам (от 27.07.2007 г. и от 20.08.2007 г.) земля, на которой ведется строительство «Серебряного Бриза», введение первой очереди которого в эксплуатацию запланировано на сентябрь 2007 г., принадлежит компании УИИК.

Далее следует провести мониторинг разрешения на проведение строительных работ. Оно выдается после завершения нулевого цикла строительства и свидетельствует о положительном заключении государственной инвестиционной экспертизы. Проект строительства жилого комплекса «Серебряный Бриз» был утвержден центральной службой Укринвестэкспертизы 04.08.2003 г. и 06.02.2007 г., что свидетельствует о наличии у объекта технических условий, задания на проектирование и собственно проекта.

Третья группа документов, которую необходимо проверить, – учредительные документы, свидетельствующие о застройщике, как о реально существующей компании. Так, УИИК была основана в 2002 г. и зарегистрирована Соломенской районной государственной администрацией (регистрационный № 18752) в г. Киеве.

Следующие документы, которые должны находиться в портфеле застройщика и так же, как и остальные, перечисленные выше, быть в свободном доступе для покупателей и инвесторов, – финансовые. Эти документы свидетельствуют о финансовом состоянии застройщика и очень важны для надежного инвестирования, так как есть вероятность того, что средства инвестора пойдут не на строительство объекта, а на погашение кредита в случае, если застройщик не имеет земли в собственности и его кредитные обязательства перекрывают активы.

По мнению Натальи Доценко-Белоус, старшего юриста адвокатской конторы «Коннов & Созановский» и консультанта УИИК, все разрешительные процедуры, необходимые для возведения жилого комплекса «Серебряный Бриз», пройдены, и все документы, предоставляемые компанией, соответствуют законодательству. Самое лучшее свидетельство, характеризующее надежность компании УИИК как застройщика, – отсутствие судебных разбирательств по поводу расторжения инвестиционных договоров. При этом компания с момента своего основания ориентировалась на интересы инвесторов и по любому обращению (выход из проекта, переуступка права собственности) готова была пойти навстречу.

Несмотря на то, что большинство существующих сегодня механизмов финансирования прописаны в законодательстве, многие из них несовершенны настолько, что представляют значительный риск для инвестора при использовании. Поэтому система финансирования, которую предлагает застройщик, также имеет большое значение при определении его надежности. Один из самых прозрачных путей финансирования – целевые облигации. Этот инструмент был адаптирован компанией УИИК, которая стала эмитентом целевых облигаций в 2004 г., когда они еще мало использовались на рынке. Компания адаптировала этот инструмент под потребности жилищного строительства с учетом интересов инвестора, так на рынке появилась новая надежная система финансирования с использованием целевых облигаций и ипотеки незавершенного строительства.

Еще один момент, не столь важный для оценки надежности вложения средств в определенную компанию, сколько для оценки надежности проекта в целом, который следует проверить при инвестировании или покупке недвижимости, – техническое сопровождение проекта. Компания УИИК уделила этому значительную долю внимания. По словам Дмитрия Никашкина, начальника службы заказчика компании «УИИК», проектную документацию и другие необходимые для строительства «Серебряного бриза» (проект данного жилого комплекса предусматривает использование инновационных технологий) документы УИИК помогали разрабатывать семь научно-исследовательских институтов.

Тщательное изучение всех пяти категорий документов застройщика, способа привлечения финансирования строительства и технического сопровождения объекта помогут выбрать застройщика, который способен не только обеспечить покупателя современным и качественным недвижимым имуществом, но предоставить инвестору надежный объект для вложения средств.