Эксперт: «Рынок недвижимости вышел из стадии ступора, обвала цен не будет»

…известен небывалым ростом цен на недвижимость, когда только в августе стоимость жилья в Киеве увеличилась на 12 %, а 2007-й запомнится длительным периодом стагнации, вызванным, по мнению одних экспертов, политическим кризисом, а по мнению других, чрезвычайным ростом цен в предыдущем, 2006 году.

О том, в каком состоянии находится украинский рынок недвижимости сегодня и чего стоит ожидать в ближайшем будущем, мы решили поговорить с Президентом Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александром Бондаренко.

From-UA: – Александр Александрович, как Вы оцениваете состояние украинского рынка недвижимости на сегодняшний день?

А. Бондаренко: – Стоит отметить, наши эксперты прогнозировали, что в этом году в течение 9-10 месяцев будет стагнационный период, который к осени закончится, после чего начнется постепенное оживление рынка. Причем мы это не связывали с политикой, тогда мы просто еще не знали, что в стране будет политический кризис. Состояние рынка никак не зависело от состояния политики. Это связано с колоссальными темпами роста цен на недвижимость в предыдущем 2006 г., которые существенно опережали темпы роста доходов населения. Сейчас мы наблюдаем оживление на рынке недвижимости, рост цен в среднем по стране в пределах инфляционных ожиданий - 1,5 - 2% в месяц. Это говорит о том, что рынок недвижимости вышел из стадии ступора.

From-UA: – Чего нам следует ожидать в следующем году?

А. Бондаренко: – Если говорить о прогнозах на следующий год, то, безусловно, все зависит от общей экономической ситуации в стране. Четко спрогнозировать шаги нового правительства в настоящий момент достаточно сложно, поскольку очень много было роздано обещаний, в том числе и популистских. И это будет влиять на ситуацию. Если будет улучшаться экономическая ситуация для развития малого и среднего бизнеса, на который, в основном, и ориентирован рынок недвижимости, поскольку это те люди, которые хотят завтра жить лучше, чем сегодня, и они могут брать и погашать кредиты, то можно прогнозировать постоянную тенденцию к росту на рынке недвижимости. Мы можем спрогнозировать в среднесрочной перспективе рост цен на вторичном рынке в пределах 1,5 - 2% в месяц. В некоторых сегментах возможно и 2,5% в месяц. Суммарно – до 30% в год.

Поскольку вторичный и первичный рынки связаны между собой, то, хотя на первичном рынке ценообразование несколько отличается, тем не менее, оно зависит и от того, какова ситуация на вторичном рынке. Естественно, если будут расти цены на вторичном рынке, то застройщики, пытаясь увеличить свою рентабельность, наверняка будут поднимать цены и на «первичку», объясняя это причинами, которые, на самом деле, далеко не самые главные. Возможно, это будет повышение цен на металл или электричество. Но основной причиной повышения цен будет желание увеличить рентабельность или уменьшить расходы, которые застройщики понесли на начальных стадиях строительства, в том числе и в связи с непрозрачным выделением в Украине земли.

From-UA: – Какая основная проблема существует сегодня на рынке недвижимости, на Ваш взгляд?

А. Бондаренко: – Основная проблема в нашей стране - и это ответ на вопрос, почему у нас так мало строится жилья - это нерешенность вопроса земельного выделения. Пока вопрос земли не будет радикально решен, пока земля будет выдаваться так, как она выдавалась на предпоследней сессии Киевсовета, до тех пор резкого увеличения предложений на первичном рынке ожидать не стоит, а значит, и ожидать снижения цен на первичном рынке, к сожалению, тоже не приходится.

From-UA: – Каковы варианты развития рынка недвижимости в следующем году?

А. Бондаренко: – Лично я жду отмены моратория на продажу земли. Если это произойдет, это будет очень серьезным фактором, который может повлиять на многие сегменты рынка недвижимости. Земля должна стать полноценным товаром. Решение земельного вопроса приведет к резкому увеличению предложения на первичном рынке. Увеличение предложения приведет к координации цены по оси «цена - качество». Сейчас выставляется та цена, которую хочет застройщик, а если будут строить хотя бы, я не говорю 1 квадратный метр на каждого жителя страны, как это делается во всех цивилизованных странах, а хотя бы половину квадратного метра – это как минимум 20 млн. кв. м в год, тогда покупатель уже будет выбирать, что покупать. Появится конкуренция между строителями и в борьбе за потребителя они вынуждены будут улучшать качество построек или снижать цены. И то и другое на руку потребителю.

Я также жду возможного принятия закона о налогообложении недвижимости как таковой. Это серьезно может повлиять на ситуацию как на первичном, так и на вторичном рынке. Если будет принят закон о налогообложении на недвижимость, то это должен быть закон на богатство. Этот налог должен поступать исключительно в местные бюджеты. У них должны быть специальные статьи расходов, и во многих странах мира так и есть, и эти расходы должны направляться исключительно на улучшение инфраструктуры рынка недвижимости. То есть за эти деньги ремонтируются теплосети, чтобы не было у нас «алчевсков», газовая система, чтобы не было таких трагедий, как недавно произошла в Днепропетровске, за эти деньги ремонтируются крыши, санируются дороги и т. д. и т.п. Естественно, налогоплательщику такой налог платить выгодно, поскольку он фактически направляется на улучшение его же недвижимости и тогда она растет в цене.

From-UA: – А кто должен облагаться таким налогом?

А. Бондаренко: – Должна быть система, определяющая, кто является, а кто не является плательщиком налога на недвижимость. Трехкомнатная хрущевка на семью – до 100 кв. м – не должна облагаться налогом. Но если у вас 3-4 квартиры, то за вторую, третью и четвертую, будьте любезны, уплатите налоги, а таких людей в Киеве много. И они должны быть основными плательщиками налога на недвижимость. Но вероятность того, что это закон будет принят, очень мала. Об этом налоге говорят только тогда, когда возникает вопрос, связанный с выборами. А потом чаще всего о нем забывают. Я не верю, что народные депутаты сами себя обложат налогом.

From-UA: – В прессе в последнее время появляются заявления о том, что в следующем году цены на недвижимость упадут процентов на 30%. Прокомментируйте, пожалуйста, эти заявления.

А. Бондаренко: – Я не хочу обсуждать глупости. Это просто нереально. Мало того, очень вредно говорить об этом. Люди, которые говорят об этом, не задумываются, насколько для страны опасно падение цен на рынке недвижимости. У любой недвижимости есть своя цена. Если вы являетесь владельцем недвижимости, вы можете взять кредит под залог этой недвижимости. Это дает вам и другие преимущества. Вы можете сдать ее в аренду, в конце концов. Падение цен на недвижимость влечет за собой системный кризис в банковской сфере. А он очень опасен для экономики страны. Такой сценарий невыгоден никому. И если кто-то говорит, что это будет выгодно потребителю, он ошибается. На самом деле это не так. Потому что большая часть потребителей - это те, кто продают и покупают. Если вы продаете свою квартиру и она стоит 200 тысяч долларов, вы докладываете 50 или берете кредит и покупаете что-то получше. А если цена упадет, вы не сможете этого сделать и рискуете остаться вообще ни с чем.

From-UA: – А какой сценарий выгоден риэлтору?

А. Бондаренко: – Риэлтору выгодно то же, что и всем гражданам Украины - когда цены медленно, но уверенно повышаются. Но именно медленно, а не так, как это было в прошлом году, когда август показал в Киеве 12% роста цен на недвижимость, а в Луганске цены за год выросли на 100 %. Это катастрофа как для риэлтора, так и для потребителя рынка недвижимости. Когда цены растут в пределах 1,5 - 2% в месяц, это как раз те темпы роста, которые позволяет рассматривать вложение в недвижимость как инвестицию. Когда цены растут со скоростью 12% в месяц, то вы, будучи риэлтором, можете вообще ничего не заработать. Поэтому если говорят о том, что подобный рост цен на недвижимость, какой наблюдался в прошлом году, выгоден риэлторам, это неправда. На самом деле, риэлтору это очень невыгодно, при таком темпе он ничего не успевает заработать.

From-UA: – Как в следующем году может измениться политика банков?

А. Бондаренко: – Политика банков, безусловно, может измениться в связи с тем системным кризисом, который мы наблюдаем в сейчас Америке. Но это отдельная тема для разговора.

From-UA: – А как на состояние рынка недвижимости может повлиять рост инфляции?

А. Бондаренко: – Инфляция может повлиять только в том аспекте, что народ меньше сможет покупать: если не хватает на хлеб с маслом, то как-то не до покупки квартир. Но четкой зависимости нет, потому что это разные рынки, они вроде бы и взаимосвязаны, но все же разные.

From-UA: – Какова вероятность того, что ситуация, подобная той, которая произошла с «Элита-Центром», может повториться?

А. Бондаренко: – К сожалению, подобные риски на первичном рынке всегда были, есть и будут. Но я думаю, многие потребители уже поняли, насколько это рискованно, и сейчас уже, сломя голову, не несутся на первичный рынок. Я бы посоветовал простому потребителю прежде, чем принимать решение о вложении денег на первичном рынке, проконсультироваться со специалистами, в том числе с риэлтором. В каждом конкретном случае решение должно быть взвешенным. В первую очередь нужно выяснить ситуацию и покупать жилье не на этапе выставленного забора, а на этапе хотя бы третьего-четвертого этажей. А также покупать только по схемам, урегулированным законодательством.

From-UA: – Как можно повлиять на рынок недвижимости, хотя бы теоретически?

А. Бондаренко: – Есть разного рода психологические факторы, которые влияют на рынок. Если все время бегать по рынку и кричать: «Халва!», то будет во рту сладко. Есть манипуляционные технологии, которые позволяют влиять на спрос на рынке, в том числе и на рынке недвижимости. Но риэлтору большие темпы роста цен на недвижимость невыгодны, поэтому ему нет смысла пользоваться этими технологиями.

From-UA: – Александр Александрович, спасибо за содержательную беседу. Думаю, Ваши ответы будут полезны и интересны для наших читателей.