Жилье и цены. Надежда есть?

...квадратного метра была отмечена в Печерском районе - $17 284, минимальная - в Деснянском районе - $1936. Этими данными поделилась не так давно с широкой общественностью консалтинговая компания «Канзас» (г. Киев).

Для оценки доступности жилья для граждан используют, естественно, соотношение его стоимости и уровня средних доходов населения - в частности, средней зарплаты. По данным Госкомстата, средняя зарплата в украинской столице равнялась в январе 2008 года 2576 грн. ($510 по официальному курсу НБУ).

Таким образом, средняя цена одного квадратного метра жилья в Киеве сейчас в 5,04 раза больше среднемесячной зарплаты жителя столицы (чтобы заработать на один квадратный метр, нужно трудиться пять с лишним месяцев). И этот показатель намного превышает соответствующие значения для столиц развитых государств мира.

К примеру, по данным английского аналитического риэлторского агентства «Global Property Guide», средняя цена квадратного метра в Нью-Йорке к началу марта 2008 года составила $4891 (снизившись, кстати, на $511 по сравнению со стоимостью на начало 2007 года - в связи с ипотечным кризисом в США). При этом средний годовой доход жителя Нью-Йорка - около $50 тыс. ($4167 в месяц). Следовательно, на один квадратный метр площади жилья в этом американском городе припадает 1,17 среднемесячной зарплаты его жителя. Весьма близкие к данному коэффициенту параметры наблюдаются и в странах Западной Европы.

Ситуация же в соседней России - где, как известно, очень высокие цены на недвижимость - в этом плане оказалась даже хуже, чем в Украине. Так, согласно информации российского аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», средняя цена квадратного метра в Москве достигла в начале марта сего года $5021 за 1 кв. м (увеличившись по сравнению с ценой в январе 2007 года на 19%). А средняя месячная заработная плата в российской столице составляет 23,17 тыс. руб. (около $960). Выходит, что один квадратный метр жилья в Москве «стоит» 5,23 среднемесячной зарплаты ее жителя. Естественно, московские квадратные метры - это не недвижимость в Сафоново, и цены в российской глубинке - не чета столичным, однако, стоит заметить, что и зарплаты там намного ниже.

Нужно сказать, что Москва «обогнала» Киев по недоступности жилья для жителей совсем недавно. Поскольку быстрый рост цен на недвижимость в российской столице происходит именно в последние месяцы, а в 2007 году цены даже немного снижались.

Сравнение же коэффициентов соотношений стоимости квадратного метра и размеров зарплат в Киеве и Москве, с одной стороны, и этих показателей в Нью-Йорке и столицах стран Западной Европы, с другой стороны, показывает очевидность того факта, что цена на жилье в России и Украине ушла в большой отрыв от покупательской способности населения. Это объясняется очень значительной спекулятивной составляющей в стоимости недвижимости, вызванной тем, что жилье покупается не для проживания, а в инвестиционных целях (в надежде на высокий рост его цены в будущем).

Понимают сущность этого явления и пытаются с ним бороться как российские, так и украинские власти. В частности, в конце прошлого года стало известно о намерении правительства РФ ввести налог на недвижимость, который заменит налог на имущество физлиц и земельный налог и станет способом борьбы с ростом цен на жилье.

Ожидается введение дифференцированной ставки этого налога в зависимости от социального статуса граждан России и занимаемой площади. Повышающий коэффициент налога введут и для владельцев нескольких квартир, что по замыслу российского правительства сделает невыгодным приобретение квартир в «инвестиционных» целях. В частности, предполагается взимать налог по прогрессивной шкале за второе и третье жилье, но будет существовать и необлагаемый минимум (рассматривается, что на каждого собственника не должны облагаться налогом 27 кв. м жилья плюс 14 кв. м на каждого члена семьи, проживающего вместе с ним).

Подобные меры ожидаются в ближайшее время и в Украине. Так, в феврале нынешнего года в Верховной Раде депутатом из фракции БЮТ Андреем Павловским был зарегистрирован законопроект «О налоге на недвижимое имущество (недвижимость)». Как сказано в пояснительной записке, введение новой подати будет содействовать прекращению хаотической скупки жилья с целью его дальнейшей перепродажи по повышенным ценам, позволит остановить неконтролируемый рост стоимости жилья и сделает его более доступным для различных категорий населения.

Согласно данному законопроекту, налог намечено ввести с 1 января 2009 года. Для физических лиц ставка налога на недвижимость площадью от 300 до 350 кв. м составит 0,5% прожиточного минимума, от 351 до 400 кв. м - 1%, от 401 до 450 кв. м - 2%, от 451 до 500 кв. м - 3%, от 501 кв. м и более - 5%. Налог будет взиматься со всех видов недвижимости, находящейся в собственности физических, юридических лиц и физлиц-предпринимателей на территории Украины (кроме земли).

Кстати, ранее похожие законопроекты уже предлагались. Скажем, в 2006 году на тот момент просто депутат от Соцпартии Василий Цушко внес законопроект, где предложил обложить пошлиной в 1% недвижимость граждан, стоимость которой оценивается выше $70 тыс.

Вероятность того, что налог на недвижимость (на базе упомянутого законопроекта Павловского или какого-то другого) будет в этом году принят в украинском парламенте, весьма велика. В частности, пообещала добиться введения этого налога премьер-министр Юлия Тимошенко.

Что же касается роста цен на жилье в последнее время в Украине и России, то одними из главных причин этого стали стремительное падение доллара по отношению к евро и череда кризисов на фондовых биржах, наблюдающихся с начала 2008 года. В этих условиях инвесторы, спасая свои деньги, вкладывают их в сырьевые рынки, драгоценные металлы и недвижимость.

Однако тенденции могут в любой момент измениться. Цены на нефть, золото и другие металлы, вполне вероятно, станут, наоборот, падать довольно быстрыми темпами, а доллар начнет отыгрывать у евро ранее утраченное. Ситуация наверняка коснется в этом случае и рынков недвижимости. А произойти такая рокировка процессов может, по мнению зарубежных экспертов, если не во второй половине 2008 года, то начиная с 2009.

Кроме того, как недавно стало известно, Нацбанк намерен в ближайшее время ограничить сроки выдачи банками долгосрочных займов десятью годами. В первую очередь нововведение коснется ипотечных кредитов, которые сейчас выдаются на 20-30 лет. Если такое произойдет, то число желающих (и способных) воспользоваться ипотекой может существенно уменьшиться - ведь клиентам в этом случае придется платить ежемесячно гораздо большие суммы. В связи с чем, естественно, произойдет снижение спроса на жилье.

Поэтому надеяться на повторение картины со стремительным ростом цен на жилье, имевшей место в Украине и России в 2006 году и ранее, вряд ли стоит. А в случае устойчивого укрепления доллара к евро и принятия Верховной Радой закона о налоге на недвижимость хотя бы в первом чтении вполне вероятен даже старт процесса снижения...