Эксперт: «Причин для падения цен на недвижимость нет»

…на сердце, причислим его к очень дорогому предмету первой необходимости. Нет жилья – и ты бомж, человек без определенного места жительства.

Дело еще больше усложняется, если мы говорим о недвижимости столицы. Учитывая, что в последнее время сюда в поисках заработка устремляются все, кому не лень – от простого строителя до успешного бизнесмена, жилищный вопрос занимает умы едва ли не всех жителей страны. Да и говоря о киевлянах, слабо верится, что найдется кто-то, кому не хочется поменять свою тесную квартирку, в которой ютятся уже несколько поколений, на как минимум две попросторнее.

Но рынок недвижимости, несмотря на довольно либеральную политику отечественных банков, остается неумолим. Почему в этом году так стремительно поползли вверх цены на жилье? Это закономерность или случайность? Чего нам следует ожидать в будущем? Когда, наконец, свершится, и свершится ли вообще, давно обещанный нам «обвал цен» на недвижимость? На эти и другие вопросы есть ответы у эксперта по недвижимости, первого вице-президента Союза специалистов по недвижимости Киева Игоря Однопозова.

From-UA: – Игорь Семенович, скажите, пожалуйста, в чем заключается причина столь постоянного и в ушедшем 2006 году довольно интенсивного роста цен на столичную недвижимость?

И. Однопозов: – Причин очень много. Первая и самая главная из них – это то, что Киев – мегаполис. И хотим мы этого или нет, но сюда по разным причинам устремляются большие потоки людей: кто-то прибывает для решения своих бизнес-интересов, кого-то привлекает работа, кто-то едет учиться. Поэтому в Киеве рост цен на недвижимость наблюдался всегда, за исключением одного года дефолта, когда у людей не было средств для приобретения жилья. Хотя если говорить о желании, то оно было всегда.

И вот эти потоки людей и вызывают спрос, который постоянно превалирует над предложением – сначала в соотношении 1:5, а сейчас приблизительно 1:15. То есть количество желающих приобрести недвижимость во много раз превышает количество желающих ее продать. Соответственно, поскольку сохраняется постоянный ажиотаж, недвижимость растет в цене. Вопрос только в темпах – каждый год темпы роста цен на недвижимость разные. Это может быть и 10% в год, и 20%, и 50%, и даже 100% в год.

Бывают также года, когда появляются дополнительные факторы, влияющие на увеличение спроса. В 2006 году – это выборы в Верховную Раду, состоявшиеся в марте. Если под конец 2005 года наблюдалось некое затишье, так как все средства были обращены на выборы, то в этом году они уже пошли по назначению – на приобретение жилья для многочисленной обслуги тех же депутатов, для переселения региональных элит и так далее, а это уже повышенный спрос.

Кроме того, существует еще один довольно весомый инструмент, постоянно повышающий цены на жилье. Это спекуляция, поскольку сегодня недвижимость – чуть ли не самое доходное вложение средств. И ничто так не стимулирует людей в плане улучшения своего благосостояния, как получение прибыли от перепродажи недвижимости. Особенно это касается первичного рынка – этот сегмент спекулятивный процентов на восемьдесят. А поскольку рынки первичной и вторичной недвижимости взаимосвязаны, то рост цен наблюдается и там, и там.

Это основные причины. Кроме них существует еще ряд мелких факторов, которые в той или иной мере влияют, в основном, на диспропорцию между спросом и предложением, что, соответственно, ведет к росту цен.

From-UA: – А не подогревают ли ситуацию банки, постоянно увеличивая свои кредитные портфели?

И. Однопозов: – Безусловно, и это тоже влияет на цены. Стопроцентное повышение цен наблюдалось как раз после либерализации кредитной политики банков. Как только они стали выдавать кредиты со сравнительно меньшей кредитной ставкой, то есть ипотеку, если даже и не всем желающим, но большинству населения, у человека появилась возможность приобретения жилья. Соответственно, сразу же повысился спрос и выросли цены. Чем меньше кредитная ставка, чем проще оформить и получить кредит – прямо пропорционально этому увеличивается спрос и растут цены.

From-UA: – Как Вы оцениваете рост цен на столичную недвижимость в 2006 году?

И. Однопозов: – Я слышал цифру 60%. Наверно, где-то так и есть. Но надо оценивать не так, как у нас это делается – берется самая низкая цена и самая высокая, а потом выводится среднее арифметическое. Это неверно. Это самообман или обман клиента, который следит за этой динамикой. На самом деле, объективнее всего судить по обычной двухкомнатной квартире: цены на однокомнатные всегда завышены, поскольку они пользуются наибольшим спросом, а стоимость трехкомнатных – занижена и тоже не является объективным показателем.

А двухкомнатные квартиры наиболее объективно показывают динамику роста цен и их соотношение с остальными сегментами рынка. И если мы возьмем обычную двухкомнатную квартиру на Оболони, то в 2004 году она стоила $40 тысяч, в 2005 – $70-75 тысяч, а сегодня ее стоимость – около $120 тысяч. Таким образом, рост цен на недвижимость в 2006 году составляет 50-60%.

From-UA: – А как на рынке недвижимости сказывается инфляция?

И. Однопозов: – Мы наблюдаем инфляцию и в недвижимости. Мы понимаем, что $1 тысяча в 1991 году (столько тогда стоила однокомнатная квартира) и $4 тысячи в 1994 году – это совсем не те деньги, что $40 тысяч или даже $100 тысяч сегодня.

Безусловно, инфляция накладывает свой отпечаток, но, наверно, больше все-таки на ситуацию влияет кредитование, так как оно значительно расширило возможности населения. Если раньше для того, чтобы приобрести недвижимость, человек должен быть собрать, скажем, $7 тысяч, и пока он их не собрал, он ничего купить не мог. А собрал – купил однокомнатную квартиру, подкопил денег – продал однокомнатную квартиру, купил двухкомнатную. Теперь же достаточно иметь 10-20, максимум 30% от стоимости для начального взноса и можно приобрести довольно дорогую квартиру.

То есть помимо того, что обесценились деньги, еще и появилась возможность, так сказать, малой кровью стать владельцем недвижимости. Хотя, на самом деле, это так кажется. Люди как смотрят? Они смотрят по процентам – подумаешь, 300 долларов в месяц платить! Но речь идет не только о процентах. Кроме того, нужно возвращать еще и тело кредита, платить ежегодные страховки – в общем, это в своем роде дезориентация кредитора, ведь не секрет, что 15-летний кредит ведет к двойному удорожанию стоимости жилья.

From-UA: – Скажите, какова вероятность того, что цены на недвижимость упадут?

И. Однопозов: – Я не вижу для этого причин. Причина была – дефолт, когда нет свободных средств. При этом желание приобрести недвижимость не уменьшается, ведь это вечная тема: жилье – это как пища, как одежда. Может, не в такой степени, но это необходимость. Поэтому желание не может уменьшиться.

Сегодня спрос на недвижимость во много раз превышает предложение – первичный рынок предлагает только четверть того, что требуется. Идет заведомое целенаправленное занижение объемов строительства, а если строится меньше, чем людям хотелось бы, меньше, чем они могли бы купить, получается ажиотаж и повышенный спрос, а отсюда – перекупка и повышение стоимости квадратного метра. Мы эти все процессы наблюдаем.

From-UA: – А почему объемы строительства занижаются?

И. Однопозов: – Наверно, не выгодно строить столько и иметь такие объемы продаж, чтобы было лишнее жилье, чтобы люди могли выбирать. Сейчас же они не выбирают, они хватают все подряд, метут и разметают. Вот вам опять же еще один из показателей постоянного повышенного спроса.

(Окончание читайте здесь)