Квартирный застой

...подорожание или удешевление на 1%, которые отмечали агентства на протяжении этого времени.

Несмотря на окончание выборов и небольшое оживление покупательского интереса, в феврале оправдались прогнозы тех экспертов, которые говорили, что цены не сдвинутся с места: по данным портала realt.ua, за этот месяц средняя цена квадратного метра на вторичном рынке упала на 0,09%.

Так что цены стоят. Вопрос – почему? Ведь по всей логике они должны падать. Ведь жить богаче и веселее мы не стали. А с помощью ипотеки совершаются единичные сделки.

«У меня было 2 сделки с привлечением кредитных средств за все это время, – рассказывает директор риелторской компании «Золотые ворота» Алексей Холмецкий. – И это был такой мучительный процесс: банк больше месяца принимал решение. В итоге люди потеряли задаток, потому что не уложились в оговоренные сроки».

Почему не падают

Итак, что же при низкой платежеспособности населения вот уже полгода не дает ценам сдвинуться с мертвой точки в сторону уменьшения?

«Нехватка ликвидного жилья, – отвечает независимый риелтор Виктория Мизюк. – Сейчас львиная доля квартир в экономсегменте с изъянами: либо этаж первый или последний, либо окна выходят на шумную улицу и т. п. То есть хорошую квартиру подешевле сегодня нужно ловить, тогда как весной-летом прошлого года их было полно».

Кроме того, сейчас на рынке недвижимости актуальны «цепочки», когда продают одну квартиру и покупают другую.

«Если раньше разница между «единичкой» и «двушкой» была $40-50 тыс., то сейчас $10-15 тыс., поэтому многие хотят расширяться, – объясняет Алексей Холмецкий. – Покупатель «единички» дает толчок. Ее продавец покупает «двушку». Продавец «двушки» покупает «трешку». Вот так и совершаются сделки».

Не дает падать ценам и «устаканившийся» курс доллара: чем он выше, тем цены на «вторичку» ниже.

Война нервов

Но самая весомая причина – слухи о возобновлении осенью ипотеки, что может поднять цены на жилье. Поэтому сейчас на рынке много продавцов, которые выставляют квартиры на продажу по цене выше среднерыночной и стоят на ней намертво, и даже могут периодически повышать. К примеру, при мониторинге сайтов недвижимости я нашла квартиру, которую месяц назад выставили за $56 тыс., а сейчас продают за $65 тыс. То есть сейчас идет «война нервов»: если не горит, продавцы не хотят сбрасывать цену в ожидании грядущего подорожания, а покупатели не хотят и не могут покупать квартиры по завышенным ценам.

Перелом, похоже, наступит осенью. Все сейчас ожидают, что в сентябре-октябре возобновится активное кредитование банками населения под покупки квартир. Если это действительно случится, то цены на недвижимость пойдут вверх. Если же кредитование не возобновится, то у многих продавцов жилья просто не выдержат нервы и они начнут скидывать свои квартиры задешево, чтобы их купили как можно скорее. И тогда цены на «вторичке» вновь обрушатся. Ну а до тех пор цены и весь рынок будут стоять на месте. Разве что летом возможно небольшое сезонное снижение.

«Даже в более удачные годы существовало правило: начинается лето – продажи падают. На фоне уменьшения спроса, думаю, к лету цены упадут на 5-10%», – считает Виктория Мизюк.

Новострой: заманивают рассрочкой

«Первичка» зависит от «вторички». Раз она не дешевеет, то и новостройки не станут падать в цене», – говорит гендиректор девелоперской компании «ТММ» Николай Толмачев.

Связано ли это с застоем на рынке вторичной недвижимости или нет, но действительно, цены на квартиры в «новье» в феврале были более-менее стабильны. Только в некоторых районах цены немного подросли. Вероятнее всего, это связано с тем, что там ввели дома в эксплуатацию.

Многие стройкомпании продолжают привлекать потенциальных покупателей рассрочкой. Причем если раньше ее, как правило, выдавали на 1-2 года, то теперь некоторые застройщики увеличили срок до 5 лет. Правда, это предложение может быть привлекательно, только если человеку не хватает небольшой суммы для покупки. Скажем, $10-20 тыс. Судите сами: 1-комнатная квартира в введенном в эксплуатацию доме в жилом комплексе «Паркове місто» cтоит около $110 тыс. Если у покупателя есть, скажем, только $50 тысяч, то ежемесячная выплата будет составлять около 11 тысяч грн. Не каждый такое потянет. Также некоторые банки по-прежнему кредитуют покупку в своих новостройках. Но за счет высоких ставок такие займы не каждому по карману.

Представившись покупателем 1-комнатной квартиры в новоиспеченном доме по ул. Степана Руданского, я попросила кредитного менеджера «Пиреус банка» рассчитать мой ежемесячный платеж. При первом взносе $50 тыс. ежемесячные выплаты по одолженной сумме $40 тыс. составляли бы 6 тыс. грн. Если учитывать, что, по данным Госкомстата, 86,7% украинцев получают зарплату до 3500 грн., то такой кредит немногим по карману.

«Спрос появится, когда цены снизятся хотя бы на 30% – до $700-800/кв. м», – считает эксперт по недвижимости корпорации «Антар групп» Роман Зинец.

Аренда: штиль в экономсегменте

По данным портала realt.ua, за февраль 2010 года средняя цена аренды квартир в Киеве выросла на 4,42%. Однако, как отмечают эксперты, цены в экономсегменте в последний месяц зимы оставались стабильными.

«Особых изменений я не вижу, – говорит Алексей Холмецкий. – В Киеве же ничего не поменялось. Один из журналов по трудоустройству по-прежнему тоньше в 5 раз, чем до кризиса».

«Цены на самые ходовые квартиры не растут, – подтверждает член правления Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрий Базелинский. – А если истекает срок договора и его перезаключают, то хозяева могут даже уступить 10-15%. Потому что эту сумму им и так придется скидывать, если будут искать новых квартирантов».

Если где и произошло повышение цен, так это в высоком ценовом сегменте.

«Хозяева хотели бы видеть докризисные цены, – констатирует директор АН «Виктория» Анатолий Карпа. – Вот сейчас наш клиент хочет сдать 2-комнатную квартиру в новострое 90 кв. м. за $2,5 тыс. в месяц. А до этого квартира подобного плана могла стоить $1,5-1,7 тыс. Такой разыгравшийся аппетит владельцев элитных хором связан с предполагаемым оживлением бизнеса».

Что касается прогнозов, то весной на рынке аренды будет ценовой штиль.

«А вот к лету, когда люди будут съезжать, цены могут снизиться на 10-15%. Но это не касается самых дешевых квартир: они улетают в любое время года», – считает Юрий Базелинский.