Квадратный ответ. Когда выгодно покупать жилье

Столичный юрист Игорь уже две недели ищет однокомнатную квартиру в Киеве. Его цель – жильё на среднем этаже рядом с метро за сумму, не превышающую $50 тыс. Ещё два года назад это насмешило бы любого риелтора – в 2008-м за такие деньги можно было купить лишь хрущёвку в пригороде столицы. Но за это время, как подсчитали в компании SV Development, в Киеве цены на вторичный квадратный метр в среднем просели на 51%. В регионах наблюдается ещё большее падение: 54% – в Харькове, Днепропетровске и Донецке и 53% – во Львове и Одессе.

Впрочем, так ощутимо цены снизились лишь в долларах, в национальной валюте они уменьшились всего на 14-15%. Это очень небольшой спад, учитывая состояние ипотеки. Ведь до кризиса в кредит покупали под 70% домов и квартир. В разгар кризиса лишь около десяти украинских банков рискнули возобновить ипотеку. Правда, условия получения денег по этим программам драконовские: 30-50% годовых, срок 3-5 лет и первоначальный взнос в размере половины стоимости залога. При этом потенциальный заёмщик должен получать высокую официальную зарплату.

Конец кредитного рая – главная причина того, что очередей за подешевевшими квадратами не наблюдается. По данным Минюста, в прошлом году украинцы купили почти на 30% меньше домов и квартир, чем годом ранее. Когда же и при каких условиях количество сделок на рынке недвижимости начнёт расти?

Банкиры – против

В Украине цены на жильё по-прежнему выше, чем во многих европейских городах. Например, за $51 тыс. (столько стоит одна из самых дешёвых киевских гостинок в спальном районе Борщаговка) можно купить однокомнатную экономквартиру со свежим ремонтом практически в центре Берлина. $32 тыс. стоит жильё в Дюссельдорфе, в доме 1994 года постройки.

«Такие высокие цены в Украине связаны с экономическим ростом 2007-2008 годов, – объясняет перекос Алексей Зеркалов, вице-президент инвестиционно-банковского направления компании Dragon Capital. – Тогда стоимость недвижимости подскочила во многом по вине банков, которые всеми силами наращивали объём ипотеки. Именно финучреждения проиграют больше всех, если жильё обесценится».

Если заёмщик не рассчитается по кредиту, продажа его подешевевшей квартиры всё равно не покроет суммы долга. А кроме этого, по действующему законодательству при падении цены на залоговое жилье банк обязан потребовать у должника либо досрочно погасить кредит, либо заложить что-нибудь ещё.

«На практике заставить расплатиться клиента очень сложно, – утверждает президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко. – Поэтому банки реструктуризируют проблемные долги и неохотно отбирают заложенные квартиры».

Именно по этой причине не произошло ожидаемого в 2009 году выброса на рынок большого количества банковского конфиската, который, как прогнозировалось, сделал бы цены адекватными. Например, Universal Bank продал всего 10% недвижимости, по которой было принято решение об отчуждении.

Между тем, по оценкам экспертов, количество проблемных квартир и домов в Украине приближается к 31 тыс. Это 12,6% рынка купли-продажи недвижимости образца 2009 года. В случае массовой продажи только «банковских квартир» вполне хватило бы для обвала рынка.

«Нужно понимать, что отсрочки и пролонгации по кредитам не могут быть бесконечными, – напоминает Наталия Зубрицкая, член координационного совета Украинского кредитно-банковского союза. – Если в 2010 году в стране не стабилизируется экономика и клиенты не начнут платить по долгам, банки станут продавать залоги».

По прогнозам члена правления Universal Bank Виталия Шастуна, основной поток отчуждений придётся на вторую половину нынешнего и на 2011 год. Например, в США после того, как банки выбросили на рынок залоговое жильё, цены упали на 30%. Подобный сценарий возможен и в Украине.

Риелторы тоже плачут

Не дают поскользнуться расценкам на жильё его продавцы.

«Людям трудно понять, что их желания не всегда соответствуют реальности, – признаёт Артур Оганесян, председатель международного комитета Ассоциации специалистов по недвижимости Украины – Хозяева не могут привыкнуть к тому, что цены пошли вниз».

Подтверждение тому (на основе анализа базы киевской недвижимости, выставленной на продажу без посредников) – квартиры, предлагаемые в обход риелторов, в среднем на 5-7% дороже, чем в базах данных посредников.

В докризисные времена ситуация была противоположной: жильё от агентства всегда стоило дороже, чем от хозяина. Риелторы без зазрения совести накручивали цены, так как размер их вознаграждения не был фиксированным, а составлял 5% от суммы проданной квартиры. Чем дороже продавался объект, тем больше денег попадало в карманы посредников.

Руководитель портала «Столичная недвижимость» Владимир Германов, не отрицая «вклада» риелторов в подорожание квартир, склонен оправдывать коллег тем, что действовали они исключительно в рамках законов рынка: «Если по этим ценам жильё расходилось, как горячие пирожки, то почему бы так не продавать?»

По оценкам экспертов, если в 2008 году на одну киевскую квартиру претендовало порой до 3-4 человек, то сегодня соотношение другое: сто продавцов охотятся за одним покупателем.

Нынешняя ситуация заставила некоторых риелторов посягнуть на святое – процент от сделки, который всегда отстёгивал покупатель. Теперь посредники готовы брать комиссионные с продавца, да ещё и отдавать половину этой суммы покупателю. По такой схеме полгода назад в Киеве начала работать компания ARPA Real Estate. Правда, за это время им удалось заключить менее 100 сделок, поэтому другие участники рынка весьма скептически относятся к новому методу. К примеру, крупнейшие столичные агентства, по оценкам экспертов, ежемесячно продают по 200 объектов.

«Вряд ли предложенная ARPA Real Estate схема может стать доминирующей», – считает директор филиала «Парус» агентства «Благовест» Оксана Бригадир.

Но Михаил Артюхов, директор компании ARPA Real Estate, убеждён, что новая схема работы более справедливая. Ведь в первую очередь услуга оказывается собственнику, которому агент помогает продать имущество. Поэтому и платить должен продавец. По такому принципу работает любой магазин: при покупке, к примеру, сыра или конфет клиент не отчисляет супермаркету комиссионные или бонусы. Это делает производитель продукта.

А вот бонусы, предлагаемые покупателю, по мнению экспертов, могут оказаться маркетинговым ходом на пути завоевания сегмента. Останется ли практика поощрения покупателей после того, как ARPA Real Estate совершит запланированный захват 20% рынка киевской недвижимости, покажет время.

Замечтались в тишине

Ещё одним крючком, на котором подвисли цены, эксперты называют закрытость информации. Минюст озвучивает данные по сделкам лишь раз в году. Риелторы предпочитают засекречивать сведения о продажах и реальных ценах.

«Когда им выгодно, они пугают рынок или пытаются его разогреть», – поясняет Алексей Зеркалов из Dragon Capital.

Большинство опрошенных риелторов единодушно заявили, что дно рынка позади, а недвижимость в ближайший год будет только дорожать. Но глава Союза специалистов по недвижимости Александр Рубанов прогнозирует 25-процентное удешевление «вторички» в 2010 году. Не видит предпосылок для накручивания стоимости и Артур Оганесян. Это подтверждает динамика цен первых месяцев текущего года. За февраль, по данным портала «Столичная недвижимость», стоимость вторичных квадратных метров в Киеве снизилась на 1,9%. Уменьшаются аппетиты продавцов: квартиры, впервые выставленные на продажу в феврале, на 11% дешевле более ранних предложений. Значит, у покупателей есть ещё время до осени или до конца года, чтобы «пересидеть» продавцов и дождаться более справедливых цен. Сигналом к тому, что жильё будет дорожать, должно стать падение ставок на кредитование и разворачивание ипотечных программ большинством банков. По мнению экономистов, это произойдёт не ранее осени 2010 года.