Продавцы квартир перестали врать...

Риэлторы говорят, что продавцы попросту перестали изначально завышать цены в объявлениях, а суммы реальных сделок с прошлого сезона практически не изменились, уменьшился только размер скидок. Тем временем спрос на вторичку продолжает падать.

Интереса нет

Весна не принесла ожидаемого оживления на вторичный рынок столичного жилья. В агентствах недвижимости констатируют, что в первом квартале нынешнего года сделок купли-продажи заключалось даже меньше, чем в аналогичном периоде 2010 г.: 1,8 тыс. против 2,2 тыс. Ведущий специалист департамента маркетинга компании SV Development Сергей Костецкий снижение активности в данном сегменте объясняет тем, что с конца января начался отток покупателей на первичный рынок. Ведь в этом году многие компании возобновили работы на ранее замороженных объектах и заманивают клиентов всевозможными скидками и акциями.

«Например, квартиру от «Киевгорстроя» в возводящемся доме на Позняках сегодня можно приобрести по $ 1,1 тыс. за квадрат, а вторичка там же стоит в среднем $ 1,4–1,5 тыс. При этом застройщики предоставляют потенциальным покупателям рассрочку платежей. А в старых домах часто возникают проблемы с коммуникациями, что заметно снижает их привлекательность», – отмечает эксперт.

Ряды покупателей поредели еще и потому, что те, у кого в начале экономического кризиса были на руках какие-то сбережения, уже успели вложить их в недвижимость в 2009 и 2010 гг. А некоторые все еще надеются на дальнейшее падение цен или выискивают наиболее выгодные и достойные по качеству предложения, которые на рынке проскакивают нечасто.

Дешевеет только дорогое

Активизировать покупателей могли бы снижающиеся цены. Однако многочисленные публикации в СМИ о продолжающемся удешевлении жилья в Киеве имеют мало общего с реальностью. Падает стоимость разве что квартир, стоивших дороже $ 150 тыс., тогда как наиболее востребованные бюджетные варианты своих позиций не теряют.

«Можно говорить о некоем удешевлении на 3–5 % в сравнении с прошлым годом, если брать среднюю стоимость, смешав в кучу предложения во всех ценовых категориях. Но такую динамику обеспечивают продавцы мало востребованной дорогой недвижимости, которые вынуждены уступать покупателям», – рассказывает директор отдела агентских услуг АН «Ситикон» Эдуард Бразас.

Заложенное в новом Налоговом кодексе введение дополнительного 5-процентного налога при продаже квартиры, правоустанавливающим документам на которую менее трех лет (а таких вариантов на столичном рынке практически половина), также не способствовало снижению цен, поскольку расходы продавцов возросли.

Ранее тех, кто интересуется ситуацией на рынке недвижимости, вводили в заблуждение хозяева жилья, выставлявшие его на продажу по завышенным ценам, рассчитывая потом привлечь покупателя своей готовностью уступать. Теперь, поняв, что люди не хотят даже смотреть слишком дорогие варианты, они переписали объявления, уменьшив стоимость предложения, однако и торгуются уже не так гибко. То есть реально снизился только разрыв между заявленной ценой и суммой реальной сделки. По словам генерального директора АН «Благовест» Ирины Луханиной, сейчас он составляет в среднем 10 %, тогда как в прошлом году был в 1,5–2 раза больше.

«Причем по объектам стоимостью до $ 100 тыс. торг, как правило, не превышает 5 %, а владельцы более дорогой недвижимости готовы сбрасывать от 5 до 15 % от изначальной цены», – уверяет она.

Требования растут

Как ни странно, но тенденцией текущего сезона, по утверждению директора агентства недвижимости Kilkorealty Ирины Килко, стало снижение спроса на самые дешевые варианты.

«В нашей базе с прошлого года зависло порядка 10 предложений по $ 35–40 тыс. Но их не покупают, даже если хозяева предлагают скидку в $ 1–2 тыс. С таких квартир клиенты агентства начинают просмотры, но в итоге останавливаются на более качественных объектах по цене $ 55–60 тыс.», – отмечает г-жа Килко.

Спад интереса к дешевому б/у жилью фиксируют и в АН «Благовест». Тамошние риэлторы уже несколько месяцев не могут пристроить несколько «единичек» площадью от 22 до 33 квадратов по $ 25–39 тыс. Такая же ситуация с «двушками». К примеру, довольно долго не удается найти нового владельца для 45-метровой квартиры по улице Малиновского, выставленной за $ 45 тыс.

В агентствах говорят, что пик спроса переместился с самого дешевого жилья на объекты в ценовом диапазоне $ 55–85 тыс. На их долю приходится 51 % от общего количества сделок, тогда как варианты до $ 55 тыс. занимают лишь 12 %. Квартиры по $ 85–200 тыс. привлекают почти треть покупателей (27 %), а выложить за недвижимость более $ 200 тыс. позволяют себе 10 % клиентов АН.

«В феврале во вторичный рынок недвижимости столицы было вложено порядка $ 26 млн., а в марте – $ 44,6 млн. Из них только на долю жилья стоимостью свыше $ 200 тыс. пришлось $ 11 млн.», – констатирует Ирина Луханина.

Предложение на рынке по-прежнему значительно превышает спрос: на каждые 10 объектов, выставленных на продажу, находится не более двух желающих хотя бы их посмотреть. А из шести-семи потенциальных покупателей только один может предложить продавцу живые деньги. Количество киевлян, покупающих жилье, неуклонно снижается, они обеспечивают сейчас лишь 25 % от общего количества сделок (не учитывая цепочки, когда продается одна квартира в столице и приобретается другая). Деньги в киевскую недвижимость текут в основном из Донецка, Днепропетровска и Западной Украины.

Нынешний год не будет кардинально отличаться от прошлого.

«Недвижимость все-таки потеряет в цене 5–10 %, но меньше всего это коснется сегмента стоимостью до $ 100 тыс.», – подытожил Эдуард Бразас.