Новые налоги в законе 5600: цена на недвижимость в Украине может вырасти на 30-40%

1 июля Верховная Рада без подробного рассмотрения приняла в первом чтении законопроект 5600, который Кабмин пытался представить как "антиолигархический" или "антиахметовский". Но помимо повышения рентных ставок в нем заложено повышение налогов в сфере недвижимости. Коснутся они застройщиков, среднего малого бизнеса, также рядовых граждан Украины.

Что приняли?

1. Обязали застройщиков платить НДС (20%) по всем операциям с недвижимостью.

При первой продаже недвижимости застройщик уплачивал 20% НДС. Законодатели решили обложить этим налогом и другие операции с недвижимостью для них. По их задумке это должно устранить спекуляции крупными игроками на рынке недвижимости. 

Эксперты в свою очередь полагают, что на самом деле это ударит по инвесторам и собственникам жилья. Ведь любое налогообложение всегда перекладывается на покупателя.

2. Платить НДС при продаже недвижимости на вторичном рынке.

При последующей перепродаже квартир эти операции освобождались от уплаты НДС. В Минфине решили отменить эту льготу в Налоговом кодексе. По словам министра финансов Дмитрия Марченко, эта норма направлена на бизнес, который занимается перепродажей квартир и создает неконкурентные условия для застройщиков, поскольку не уплачивает НДС. Но привести это может лишь к одному - к увеличению стоимости жилья и на вторичном рынке. 

При этом подобная норма является нарушением пункта 1 ст. 135 базовой директивы ЕС 2006/112 про общую систему налога на добавленную стоимость и, соответственно, евроинтеграционных обязательств Украины.

Кроме этого это приведет к нарушению принципа нейтральности НДС: гражданин не может в случае продажи жилья на вторичном рынке зачислить в счет уменьшения налогового обязательства сумму НДС, уплаченную ранее при покупке недвижимости (запрет налогового кредита). Это приведет к дискриминации (в аналогичных условиях компания — плательщик НДС имеет право на налоговый кредит), а это в свою очередь спровоцирует искажение цен на вторичном рынке жилья, создаст основу для манипуляций и злоупотреблений. А это также приведет к кумулятивному эффекту росту стоимости жилья.

3. Ввели 18% налога от дохода при продаже третьего и последующих объектов недвижимости.

Ранее ставка составляла 5% за вторую и последующие продажи. Действовать она будет если было продано 3 и более объектов недвижимости за год. Марченко считает, что таким образом будет платить бизнес по перепродаже недвижимости.

Но облагаться налогом будет не прибыль - разница между ценой покупки и продажи. А доход, то есть полная стоимость объекта недвижимости, а это уже 40-50% от прибыли. Это нанесет удар по инвестициям в недвижимость, сделав ее менее привлекательной.

Рост цен и последствия

Президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрий Пита ожидает роста цен на первичном рынке на 20% и на 10-15% на вторичном.

Основатель "KAN Development" Игорь Никонов дает более мрачные прогнозы: рост цены на недвижимость на 30−40%. 

По его мнению, новые налоги приведут к существенному падению объемов строительства. А это потянет вниз и рынок строительных материалов, сокращение рабочих мест. 

Вероятна череда банкротств и появление новых "Элита-центров" и "Укрбудов", поскольку подобное повышение цен выдержат далеко не все застройщики. И как они будут выходить из ситуации вопрос открытый. Ведь банки не кредитуют строительную отрасль. Как нет и ипотечного кредитования. 

Рост строительства происходил за счет привлечения внутренних инвестиций - накоплений и доходов граждан Украины. Застройщики сами выступали в виде замены ипотечного кредитования, предоставляя рассрочку. Это позволяло не копить на жилье практически всю жизнь, как при социализме. 

Около 20-30%  рынка недвижимости это инвестиции для перепродажи или сдачи в аренду. Поскольку один из немногих доступных инструментов в Украине для вложения денег. Ведь у нас до сих пор нет собственного рынка ценных бумаг и возможности выхода на зарубежные. 

Если он перестанет быть привлекательным для инвестиций, то куда пойдут эти деньги? Они могут попросту уйти в Черногорию, Турцию, либо будут вовсе лежать под матрасом. Например в Германии и Польше, а также множестве других стран, НДС на недвижимость вообще отсутствует. Если украинцы начнут вкладывать деньги в недвижимость в других странах, то велик шанс того, что они туда переедут. А это еще больше усилит отток граждан из страны.

По сути правительству следовало бы радоваться тому, что кто-то покупает по 3-4 квартиры. А не запускать руки в их карманы.

Складывается впечатление, что в Минфине сидят социалисты: вместо доступа к капиталу и снижению налогов их увеличивают. Что еще ни в одной стране не привело к экономическому росту. А вот к кризису потребления вполне.

В последний год много говорилось о мультипликаторе в строительстве, он действительно усиливает рост ВВП от 2-4%. И для жилья он намного выше, чем при строительстве дорог с их небольшим количеством материалов и где большую часть работы выполняет техника.

На вполне обоснованную критику, народные депутаты заверяют, что доработают закон во втором чтении. Но возникает вопрос: а куда они смотрели при прохождении комитетов и в первом чтении?