Рынок недвижимости Украины: в плену негативных тенденций
Главными тенденциями на рынке недвижимости Украины в 2014 году были рост цен из-за девальвации гривны, сокращение спроса и реальных сделок, а также дальнейшее снижение строительной активности. По прогнозам экспертов, в 2015 году падение рынка продолжится.
Рынок недвижимости Украины в 2014 году подвергся влиянию как экономического, так и политического кризисов. Причем однозначными эти влияния назвать нельзя.
С одной стороны, под давлением экономического спада и снижения покупательной способности населения спрос на жилую недвижимость снижался. С другой – на фоне девальвации гривны и проблем в банковской системе украинцы вкладывали свои сбережения в квадратные метры.
Оставила свой отпечаток на рынке недвижимости (в большей степени жилой, нежели коммерческой) миграция населения и бизнеса из оккупированного Россией Крыма и с разбитого войной востока страны.
По наблюдениям участников рынка, в периоды эскалации конфликта на Донбассе переселенцы из этого региона подстегивали спрос на жилую недвижимость в близлежащих к зоне АТО районах, а также в Киеве и Львове.
В то же время, владельцы коммерческой недвижимости в 2014 году в большей мере переживали негатив. В гостиничном сегменте события в Украине привели к небывалому снижению заполняемости, а в офисном и торговом - к значительному росту вакантности и падению арендных ставок.
При этом многие девелоперы, объективно оценивая ситуацию в стране, перенесли открытие объектов до лучших времен. Сокращение демонстрирует и статистика строительства.
По данным Госстата, за 11 месяцев 2014 года объемы строительных работ в Украине сократились на 19,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года - до 44,238 млрд грн. Небольшой рост работ зафиксирован лишь в строительстве жилых зданий - на 4,8%, до 9,928 млрд грн.
Жилой сегмент: неоднозначные итоги
Влияние событий прошедшего года на рынок жилой недвижимости также было неоднозначным. К примеру, на «вторичке» из-за девальвации национальной валюты стоимость жилья существенно выросла.
Так, по данным информационно-аналитического портала «Столичная недвижимость», средняя стоимость квартир в гривне на вторичном рынке недвижимости Киева с начала 2014 года по декабрь выросла почти на 70% из-за привязки цен к доллару - до 26 938 грн/кв. м.
В то же время, на «первичке» средние цены в столице с начала года выросли значительно меньше - всего на 20% на фоне общей инфляции в стране, подорожания стройматериалов и горючего - до 16 432 грн/кв. м.
Неудивительно, что при такой разнице в росте стоимости намного привлекательней для покупателей было именно жилье в новостройках. Впрочем, и на «первичке» рост цен и снижение спроса было абсолютно разным.
Так, по словам участников рынка, спрос на жилье премиум-сегмента на первичном рынке недвижимости Киева в 2014 году сократился в разы, а цены в гривневом эквиваленте из-за девальвации нацвалюты выросли более чем в 1,5 раза.
«У нас в премиум-сегменте цена на квартиры выросла в гривне приблизительно в 1,5-1,7 раза. А спрос в этом сегменте упал в несколько раз», - рассказал коммерческий директор девелоперской компании «НЕСТ» (ПАО «Недвижимость столицы») Константин Браво.
При этом он подчеркнул, что падение спроса было обусловлено как экономическими проблемами, так и общеполитической ситуацией в стране, а также боевыми действиями на востоке Украины.
По словам Браво, из-за опасений, что война может выйти за пределы восточных регионов, делать серьезные капиталовложения в дорогую недвижимость спешили немногие, значительная часть потенциальных покупателей жилья премиум-сегмента и вовсе приняла решение выехать за пределы Украины.
В то же время коммерческий директор «НЕСТ» уточнил, что падение спроса в других сегментах рынка первичной недвижимости было менее ощутимым, меньше всего пострадал эконом-сегмент.
Подтвердила такие тенденции и директор консалтинговой компании City Development Solutions Ярослава Чапко.
«Больше всего в 2014 году увеличились цены в премиум-классе. Если национальная валюта просела в 2 раза, то гривневые цены в премиум-сегменте увеличились на 70-80%. В бизнес-классе они выросли на 40%, в классе «эконом» и «комфорт» рост составил в среднем от 23% до 28%», - сообщила она.
Чапко также отметила, что в минувшем году снижение спроса на жилую недвижимость в среднем составило до 20%, по сравнению с 2013 годом. При этом, по ее словам, около 70% спроса сосредоточено именно в дешевых сегментах, которые меньше всего пострадали в кризисных условиях.
Вместе с тем, Чапко добавила, что, скорее всего, из-за существующей в стране нестабильности и девальвации гривни, тенденция к росту цен и снижению спроса на жилье продолжится и в 2015 году.
Однако, по ее мнению, недоверие украинцев к банковской системе и отток вкладов будут играть на руку застройщикам – отсутствие альтернативы вынудит население инвестировать в недвижимость с целью сбережения денег в условиях обесценивания гривни. Поэтому эксперт не ожидает существенного обвала продаж жилья в 2015 году.
Между тем, и на активизацию рынка, по словам опрошенных УНИАН экспертов, можно надеяться не ранее чем с 2016 года.
Торговая недвижимость: арендные ставки и спрос в минусе
В офисном и торговом сегментах коммерческой недвижимости в 2014 году наблюдались рост вакантности и снижение арендных ставок. Так, по данным консалтинговой компании Jones Lang LaSalle (JLL) в Украине, доля вакантных площадей в торговых центрах Киева росла на протяжении всего года: 6,3% - в первом квартале, 8,2% - во втором и 9,5% - в третьем.
В то же время, по данным консалтинговой компании UTG, в некоторых торговых центрах страны вакантность достигала 50%. По словам экспертов, наибольший отток арендаторов наблюдался в торговых центрах, владельцы которых отказались снижать закрепленные в долларах арендные ставки на фоне существенной девальвации гривны и падения товарооборота торговцев.
Но таких, по словам руководителя департамента торговых площадей компании JLL в Украине Анны Чуботиной, было меньшинство, поэтому в целом по рынку наблюдалось снижение арендных ставок.
«C 2010 года максимальная ставка аренды в ТЦ оставалась практически неизменной - на уровне 1,1 тыс. долл. за кв. м в год, вплоть до 1-го квартала 2014 года. Однако девальвация национальной валюты, снижение роста реальных заработных плат и розничного товарооборота привели к падению покупательной способности населения, а с ним - и к падению объемов товарооборота ритейлеров.
В таких условиях последние пересмотрели стратегии дальнейшего развития в Украине на 2014 год. Все вместе это отразилось на ставках аренды, которые упали до 960 долл. за кв. м в год по итогам трех кварталов», - отмечает Чуботина.
Подтверждают это и в UTG. По их данным, управляющие компании основных ТЦ Киева пересмотрели условия для арендаторов (прежде всего для тех, у кого значительно снизились товарообороты), понизив арендные ставки на 10-30%, либо зафиксировав согласованный курс до момента стабилизации ситуации.
Кроме того, на фоне сворачивания планов ритейлеров по развитию в Украине многие девелоперы решили перенести сроки ввода в эксплуатацию строящихся ТРЦ. По мнению экспертов, если ситуация в стране не стабилизируется, то новые торговые объекты могут не открыться и в 2015 году.
По словам Чуботиной, если же заявленные ТРЦ все же будут открыты, то Киев и Львов станут достаточно насыщенными торговыми площадями на этом этапе развития ранка. «В таком случае, наиболее перспективными с точки зрения реализации новых проектов будут Харьков и Одесса», - считает она.
Офисы: планы откладываются
Что же касается сегмента офисной недвижимости, то здесь ситуация также плачевная. По данным UTG, вследствие девальвации гривны и сокращения спроса на офисные помещения, уровень арендных ставок снизился на 20-25%.
К декабрю 2014 года в столичных бизнес-центрах класса «А» средний диапазон ставок аренды составлял 22-35 долл./кв. м в месяц, а в классе «В» - 15-21 долл./кв. м в месяц.
В то же время, директор департамента агентских и консультационных услуг в сегменте офисной недвижимости компании DTZ Украина Левон Папоян утверждает, что доля пустующих помещений в бизнес-центрах Киева уже превысила 23%.
«Ситуация на рынке офисной недвижимости в Украине достаточно сложная. На фоне экономических и политических событий прослеживается негативная динамика в данном сегменте. Уровень вакантности побил все исторические «рекорды» для киевского рынка, превысив 23%», - сказал Папоян.
По мнению директора департамента рынков капитала DTZ в Украине Владимира Мысака, учитывая такой высокий уровень вакантности и ожидаемое дальнейшее снижение арендных ставок на офисные помещения в Киеве, девелоперы некоторых строящихся в городе офисных зданий могут перенести сроки ввода в эксплуатацию своих объектов на период после 2015 года.
Как считают эксперты, несколько активизировать рынок офисных площадей Украины могла бы «миграция» бизнеса с востока.
По данным DTZ, бизнес, вынужденный из-за войны на Донбассе покинуть регион, в основном переезжает в Киев, Львов, Днепропетровск и Харьков. Но, по словам Мысака, влияние переезда компаний на рынки указанных регионов пока незначительное.
«Влияние на заполняемость бизнес и логистических центров в связи с этими процессами пока незначительное и существенного сокращения уровня вакантности, а для офисов он на сегодня составляет 23,8%, для логистики — 10%, мы не наблюдаем», - говорит он.
Скорее всего, особого улучшения в этом сегменте в 2015 году ждать не стоит - зарубежные компании отложили открытие своих офисов в Украине, а уже вышедшие на наш рынок - больше концентрируются на оптимизации затрат, нежели на развитии.
В то же время, DTZ оптимистично оценивает перспективы рынка коммерческой недвижимости в целом и офисной в частности на 2015 год.
При этом в компании отмечают, что на сегодняшний день особенно популярным городом становится Львов, в котором в 2015 году будет завершено строительство двух ТРЦ, а также нескольких бизнес центров.
Гостиницы: рекордный негатив
Критическая ситуация в прошедшем году сложилась для гостиничных операторов, которые столкнулись с практически полной остановкой въездного туризма. Правда, и прежде редким гостиницам в Киеве удавалось превысить уровень загрузки в 55%.
В течение последних двух лет заполняемость ключевых брендированных отелей в столице была стабильной и составляла около 50%. Но остановка турпоптока привела к тому, что заполняемость гостиниц в 2014 году постоянно падала и к концу года составила менее 30%.
В то же время, гостиницы практически не снижают цены на проживание, понимая, что только еще больше сократят свои доходы, а увеличения притока иностранных гостей в страну, где идут боевые действия, ждать не стоит. По данным JLL, за 9 месяцев 2014 года средний тариф на проживание в долларах снизился всего на 6%.
По словам старшего аналитика департамента стратегического консалтинга компании UTG Константина Олейника, столь сильное падение заполняемости все чаще вынуждает отельеров временно закрывать гостиницы полностью или частично.
«На фоне роста конкуренции и падения заполняемости до исторического минимума отельеры прибегают к вынужденным мерам – к закрытию гостиниц, временному закрытию на ремонт или реконструкцию. В некоторых случаях - частичному закрытию нескольких этажей», - отметил Олейник.
По его мнению, негативные тенденции на рынке гостиничной недвижимости могут привести к переносу сроков открытия ряда отелей, заявленных к вводу в эксплуатацию в 2014-2016 годах. При этом, как и в остальных сегментах коммерческой недвижимости, улучшение ситуации в 2015 году ожидают лишь отъявленные оптимисты.
Законодательство: налог «в помощь»
Говоря о будущем рынка недвижимости Украины, нельзя не упомянуть о планах правительства по расширению базы налога на недвижимость. Причем Кабмин намерен передать органам местного самоуправления право определять ставки и базу налогообложения.
Эксперты считают, что облагать данным налогом на местах будут не только жилые объекты, как это было раньше, но и коммерческие.
По мнению партнера юридической фирмы «КПД Консалтинг» Владислава Кисиля, введение налога на коммерческую недвижимость, предложенное правительством Арсения Яценюка, было бы актуально в условиях общего снижения фискальной нагрузки на бизнес.
«Введение налога на коммерческую недвижимость, учитывая легкость и прозрачность его администрирования, можно было бы рассмотреть как позитивную меру для наполнения бюджета при снижении общей налоговой нагрузки», - сказал Кисиль.
В то же время, по его мнению, введение налогообложения коммерческой недвижимости при сохранении большинства действующих налогов и сборов негативно отразится на бизнесе, а также инвестиционном климате Украины в целом.
При этом, по словам юриста, больше всех пострадают от введения налога на коммерческие объекты собственники логистической недвижимости.
«Самый большой негатив этого закона испытают собственники логистических центров. Они оперируют очень большими площадями, а уровень их доходности невелик - на сегодняшний день около 5 долларов с квадратного метра.
Если им дополнительно на каждый квадратный метр будут устанавливать максимальный предусмотренный законопроектом налог – 2% от минимальной зарплаты, то им придется платить в казну примерно 2 доллара в год. С одной стороны, кажется, что это не много, однако с другой - большие площади логистических объектов могут сделать сумму налога неподъемной для их владельцев», - отметил Кисиль.
Вместе с тем, партнер «КПД Консалтинг» подчеркнул, что другие сегменты коммерческой недвижимости, в том числе торговая и офисная, также будут подвержены негативному влиянию в случае введения налога, но оно будет меньшим из-за более высокой доходности с квадратного метра по сравнению с логистической.
По мнению юриста, чтобы нивелировать давление налога на коммерческую недвижимость, местные органы власти, которым, согласно предлагаемому правительством закону, будут делегированы полномочия по установлению льгот по налогу, должны будут установить сниженные коэффициенты по уплате налога для владельцев коммерческой недвижимости.
«Если местные советы не будут устанавливать специальные ставки или применять заниженные коэффициенты, то они (владельцы коммерческой недвижимости – УНИАН) будут чувствовать себя не очень хорошо», - резюмировал Кисиль.
Жилье предпочтительней
Интерес девелоперов к строительству коммерческой недвижимости в Украине в ближайшие годы будет снижаться из-за падения ее доходности, считает Чапко.
«В текущем году упали арендные ставки на офисные помещения, повысился срок окупаемости объектов, а затраты на строительство выросли. То же самое с торговыми центрами: товарооборот и выручка снижаются, население во время кризиса стало более активно покупать через Интернет.
Поэтому коммерческая недвижимость на сегодняшний день не приносит той доходности, которую ожидают девелоперы», - поясняет Чапко, добавляя, что сейчас для девелоперов более перспективными являются жилищные проекты.
Подтверждают ее слова и в проектной компании «АИММ-ГРУПП». По ее данным, основную массу проектирующихся в Киеве новостроек составляют объекты жилищного строительства – около 90% от общего числа новых проектов.
При этом, по утверждению директора компании Анны Искиэрдо, экономическая нестабильность в Украине вынуждает застройщиков проектировать в основном жилье эконом-класса, так как спрос на другие сегменты невысок.
В целом, эксперты сходятся во мнении, что, скорее всего, в 2015 году рынок недвижимости Украины продолжит падение, масштабы которого напрямую будут зависеть от политической и экономической стабильности в стране.