Слабонервным или беременным украинцам, ютящимся в «хрущевках», лучше не читать этот материал – во избежание возникновения острого желания примкнуть к очередному Майдану. Те же из наших уважаемых читателей, кто с оптимизмом живет по заповедям «не надо завидовать» и «у каждого шанс», наверняка будут рады узнать, что в Украине не все так уж и плохо. По крайней мере, для 0,1% её населения.
Как гласят законы экономической физики (назовем так декоммунизированный марксизм), если в одном кармане денег убавиться, то в другом их обязательно должно прибавиться. Соответственно, в кризисных странах как на дрожжах растут чьи-то капиталы, впитывающие в себя деньги и труд стремительно беднеющего населения. Растут со скоростью, которым бы позавидовали даже американские акулы капитализма.
Большинство украинцев, особенно провинциалы, этого не замечают. Потому что зачастую эти капиталы, особенно финансовые, сокрыты от посторонних глаз. Выведены в оффшоры, лежат грудами наличных в чуланах особняков, да и сами жилища украинских олигархов обычно прячутся за шестиметровыми заборами. Но капитал – это не только коммерческие банки и акции металлургических заводов. Это еще и недвижимость, которая впечатляет не только своей стоимостью, но и своими размерами.
Концов не найти!
Средний размер земельного пая в Украине составляет около 4 гектаров на одного жителя сельской местности, розданные еще в 90-х. Большая крестьянская семья, соответственно, владеет 20 и более гектарами. Помимо этого, сегодня земельный пай могут получить участники АТО: по 2 гектара на ведение фермерского хозяйства и 0,1-0,25 га для жилого строительства. Однако фермерство в Украине как-то не задалось: в стране насчитывается всего 41 тысяча таких фермерских хозяйств, средним размером 110 гектар каждое. Это лишь 11% от всей земли сельскохозяйственного назначения (пашня, сады и луга). Остальные 10 миллионов украинских селян сдают свои паи в аренду – поскольку пока что не имеют возможности их продать скупщикам или более удачливым соседям «по рыночной цене».
Прямая аренда земли, то есть от владельца (селянина) к пользователю, практикуется только в фермерских хозяйствах и у самых отсталых «кооперативных» агропредприятиях (бывших колхозах). Там всё просто, по старинке, порою даже договора написаны от руки на тетрадном листке. Современные предприятия, принадлежащие частным лицам или компаниям, занимающиеся агробизнесом серьезно и по-современному, практикуют субаренду. Это значит, что у непосредственного владельца пая его арендует (обычно на 49 лет) специально созданная для этого фирма-посредник, которая в свою очередь сдает его в субаренду другим – но уже дороже и на короткий срок (обычно на 1-3 года с продлением договора аренды).
В некоторых схемах свой карманный субарендатор может играть важную роль для финансовых афер: например, агрофирма выплачивает ему чрезмерно завышенную арендную плату (которая уходит в оффшоры) а потом декларирует убытки и даже просит у государства льготы и субсидии.
.jpg)
Такие фирмы могут регистрироваться как безликие ООО или же маскироваться под садовые товарищества либо фонды развития селекции, быть резидентами Украины или предприятиями с иностранным капиталом. И так же, как за заводиками или телеканалами олигархов выстраиваются длинные цепочки владеющих одна другою оффшорных фирм, так и количество передающих друг другу земельный пай субарендаторов может быть безграничным. Как говорится, попробуйте потом найти концы!
Украинские селяне, доверчиво отдавшие свои паи в такую аренду, еще не поняли, во что они вляпались. Нет, после снятия моратория на торговлю землей (точнее, на отчуждение сельхозземель посредством продажи), паи у них не отберут – ведь они уже, считай, отобраны на 49 лет договорами аренды. Олигархам их даже выкупать не придется – зачем же зря тратить деньги!
Аграрные бароны
На сегодняшний день в Украине уже сформировалась прослойка крупных латифундистов, чьи арендованные «маетки» по размеру в разы превосходят владения богатейших помещиков Российской империи или австрийской Галиции. Для примера: графы Шереметьевы имели 390 тысяч десятин земли (десятина = 1,0925 гектара), князь Голицын 384 тысячи, Воронцовы-Дашковы 298 тысяч, князья Юсуповы 246 тысяч десятин, семейство Потоцких владело около 240 тысячами десятин в обеих империях. А теперь назовем крупнейших «вечных арендаторов» сельскохозяйственной земли независимой Украины!
По состоянию на 2016 году пальма первенства всё так же принадлежит холдингу «UkrLandFarming» Олега Бахматюка, сосредоточившего в своих руках 654 тысячи гектаров земли (6,5 тысяч квадратных километров) в 22 областях Украины! Холдинг отдает предпочтение земледелию (зерно на экспорт и на семена), животноводству и птицеводству.
На второе место поднялась американская компания «New Century Holding» (NCH) Джорджа Рора и Мориса Табчника, в Украине известная под именем «Агропросперис» и арендующая тут 430 тысячами гектарами земли. Как видим, заполучить украинскую землю иностранцам совсем не трудно, но радости от прихода такого инвестора мало: доходы от выращивания на экспорт зерновых (пшеница) компания выводит за границу, а её бухгалтерия тщательно скрывается. В Киеве же, похоже, никто не хочет скандалить с компанией, чей головной офис расположен в Нью-Йорке на 5-й авеню.
Агрокомпания «Кернел Групп», которой владеет миллиардер Андрей Веревский, распоряжается 410 тысячами гектарами пашни, отдавая предпочтение выращиванию масленичных культур и производству растительного масла. Веревский – известный полтавский «хозяйственник» (говорили, что его отец был большой шишкой в области в советское время), начинавший с должности замдиректора Полтавской областной дирекции ГАК «Хлеб Украины», постепенно скупавший маслоэкстрактные заводы и нашедшего выход на массовый экспорт подсолнечника. С 2014 года «Кернел» несколько сократил свою деятельность и даже уменьшил свой земельный фонд на 34 тысячи гектаров. Это связывают с тем, что Веревский, ранее ставивший то на «оранжевых», то на «синих», не сумел договориться с новой властью.
«Мироновский хлебопродукт» уверенно держит четвертое место в этом списке, но его «маетки» за два года выросли с 320 до 370 тысяч гектаров! Украинцам он известен, прежде всего, по торговой марке «Наша Ряба» - ведь холдинг контролирует 60% производства курятины, а на своих землях выращивает корма для своих птицеферм. А владеет им Юрий Косюк, тесно связанный с бывшим окружением бывшего президента Виктора Ющенко. Теперь он - советник президента Порошенко, и расширение его бизнеса вполне очевидно.
А вот на пятое место стремительно поднялась фирма «Астарта» (250 тысяч гектаров), специализирующаяся на выращивании сахарной свеклы и производстве сахара. Ею владеют украинский бизнесмен Виктор Иванчик и российский мультимиллионер Валерий Коротков. Несмотря на участие в ней российского бизнеса, фирма уверенно процветает: как утверждают слухи, еще в 2005 году «Астарта» и тогдашний секретарь СНБО Порошенко выступили единым фронтом против Юлии Тимошенко, устроив сахарный кризис. И с тех пор эти два «короля сладостей» как-то очень дружно сосуществуют на сахарном рынке Украины. Например, в 2015 и 2016 годах наибольшие квоты на продажу сахара в стране получили «Астарта» и сахарные заводы Порошенко. Интересно, правда?!
Да уж, это вам не князья Голицыны!
.jpg)
Как видим, украинские агрохолдинги, чьи владельцы близки к новой власти, успешно процветают. Ну а что же пресловутые «донецкие», которыми еще недавно пугали всю Украину: мол, скоро Ахметов скупит всю землю! У них дела идут совсем скверно: так корпорация «HarvEast», принадлежащая Ренату Ахметову и Вадиму Новинскому, утратила большую часть своего земельного фонда. Еще в начале 2014 года у неё было 197 тысяч гектаров земли, а сейчас всего 92 тысячи. Одна из основных причин – значительная часть её сельхозугодий находились в Донецкой области, охваченной затянувшимся конфликтом.
Кто скупил половину Киева?
Однако сельское хозяйство – не самый выгодный вид бизнеса, если конечно вы не выращиваете марихуану. Самую высокую прибыль приносит земля в городе, где подчас с квадратного метра можно снять больше «капусты», чем с целого гектара пшеничного поля. Конечно, для этого данный квадратный метр необходимо привести в товарный вид - и сей бизнес называется чудным словом «девелопмент».
Понять, что это такое, можно на очень показательном примере харьковского рынка «Барабашова», известного на всю страну. Еще в 1991-м году возле одноименной станции метро был лишь огромный пустырь с протекающим между курганов мусора грязным ручьем. Тогда он не стоил ничего, да и сегодня сдавать пустырь в аренду можно только застройщикам. Сегодня застроенный павильонами бывший пустырь приносит в год десятки миллионноу одной только арендной платы. Смысл девелопмента в том, чтобы создать готовые площади – жилые, офисные, торговые, производственные, которые можно выгодно продать или сдавать в аренду тем, кому нужна готовая квартира, помещение под офис или место в торговом центре.
Вот этим и занимался концерн «АВЭК и К», принадлежащий харьковскому олигарху Александру Фельдману – основному владельцу харьковских рынков «Барабашова», «Центральный», «Конный», ОТЦ «Platіnum Plaza» и т.д. Он владеет в общей сумме более чем 870 тысячами квадратных метров коммерческой недвижимости, претендуя на первое место в списке. Казалось бы, немного – всего 87 гектар или 0.87 квадратного километра. Но это вам не картофельное поле, а рынки, торговые и офисные центры! В 2015-м годовой доход Фельдмана от сдачи этой недвижимости в аренду и субаренду оценивали в 850-960 миллионов долларов, в нынешнем он может быть еще больше.
Более 700 миллионов гривен арендной платы, по оценкам журнала «Forbes», получили за год киевские бизнесмены Гарик Корогодский и Александр Меламуд. При этом по размеру своей недвижимости (90 тысяч квадратных метров) они стоят лишь на третьем месте, однако она у них очень уж дорогая: это киевские ТРЦ «Dream Тown» и фитнес-центр «Аквариум». А вот такой крупный украинский рынок, как «7-й километр» (Одесса, 370 тысяч кв.м.) в прошлом году принес своим владельцам «всего» 650 миллионов. Одна из причин – война между его хозяевами. Его соучредители Борис Мельничук и Валентин Волошин несколько лет назад были вынуждены продать свою долю братья Аврамовым, являющихся «смотрящими» знаменитого Юры Енакиевского, затем вернули их через суд, а теперь их наследники вырывают рынок друг у друга.
Александр Ярославский, владеющий сетью торговых центров «Караван» и отелем «Харьков Палас», собрал со своих 177 000 кв.м. почти 440 миллионов гривен. Карьера этого человека сложилась, в первую очередь, благодаря удачным женитьбам. Его первый тесть – бывший вице-премьер Александр Масельский, вторая жена была родственницей Людмилы Кучмы, а один из шуринов близок к Арсену Авакову.
.jpg)
Впрочем, девелоперы не всегда строят и создают, часто они поступают наоборот: покупают объекты недвижимости, выводят их из реестра памятников или стратегических объектов, сносят и продают освободившуюся землю под застройку. В Киеве услуги таких аферистов в большой цене, поскольку в центре города даже самая облупленная халупа может быть историческим памятником – но любой памятник для бизнесменов не стоит ничего, в отличие от земли, на которой он стоит. Например, дом Сикорского, уже много лет находящегося в бессрочной аренде у фонда отца и сына Шуфричей «Музей истории воздухоплавания и авиации им. Сикорского». Ведь никакого музея нет и в помине, а здание постепенно приходит в аварийное состояние и скоро будет списано – а затем снесено, после чего на его месте возведут высотку, супермаркет или парковку. Возможно, компании-застройщики братьев Константиновских и Льва Парцхаладзе уже потирают руки в ожидании выгодного приобретения.
Но все же самым крупным владельцем столичной недвижимости называют олигарха Василия Хмельницкого, про которого поговаривают, что он скупил половину Киева. Свой капитал он не светит: городская недвижимость принадлежит различным ООО, загородные земли записаны на дачные кооперативы, оздоровительные общества и какие-то эстонские фирмы. По слухам, только в Киеве и области ему принадлежит более 50 тысяч гектаров земли – причем, в основном это территории парков и береговых зон, идущих нарасхват у застройщиков элитных коттеджей. А вот совершенно официально его компании «Мастер-Авиа» принадлежит… 50% акций столичного аэропорта «Жуляны»! При этом он уже взял в долгосрочную аренду большую часть принадлежащей аэропорту земли – а это десятки гектаров на окраине растущего Киева…
Ну вот, а вы говорите, что в стране кризис!