О последствиях ликвидации ЖЭКов и угрозах навязывания государством управляющих компаний для жильцов многоквартирных домов в эксклюзивном интервью корреспонденту интернет-издания Новости Украины – From-UA рассказал ведущий аналитик общественной организации «Публичный аудит» Тарас Галайда.
Новости Украины – From-UA: - Добрый день, Тарас! 1 июля текущего года вступит в силу Закон №417 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». По сути, он предоставляет право управления многоквартирным домом его жителям в лице Объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) или других управляющих компаний и отбирает эту монополию у ЖЭКов. Насколько этот закон правильный и своевременный?
Тарас Галайда: - Прежде всего, хотел бы сделать небольшое уточнение: закон № 417 вступил в силу 1 июня 2015 года. С 1 июля этого года вступает в силу не сам закон, а отдельная норма в переходных положениях, которая говорит о том, что в случае, если жители к тому времени самостоятельно не смогли определиться с формой собственности и создать управляющую компанию, то органы местного самоуправления навяжут им ее в принудительном порядке. То есть с 1 июля местная власть получит право самостоятельно, на конкурсной основе, выбирать жильцам управляющую компанию.
Насколько правильно или неправильно введение новой формы собственности уже в текущем году? Напомню, что с 2001 года в Украине действует Закон №2866 «Об объединении совладельцев многоквартирного дома». В принципе, он довольно неплохой, эффективно работает, и довольно-таки большое количество ОСМД было создано на его основании. Поэтому явной необходимости принимать новый закон № 417, по сути, не было, поскольку все тонкости создания объединений жильцов уже были урегулированы законом от 2001 года. Если бы наши законодатели хотели что-то улучшить, то можно было просто внести изменения в уже действующий закон. Можно было бы, скажем, упростить порядок создания объединения, уменьшить количество необходимых для регистрации документов, то есть сделать процедуру создания более быстрой и простой для простых граждан.
Но, к сожалению, был принят отдельный закон №417 в том виде, в каком он есть. Он касается не столько самого ОСМД, сколько определяет право собственности в многоквартирных домах. Он принимался для того, чтобы 1 июля этого года передать те дома, которые не успели создать ОСМД, под управление частных управляющих компаний. Мы считаем, что не было абсолютно никакой необходимости принимать этот закон, и он принимался не совсем для тех целей, с которыми озвучивается общественности.
Новости Украины – From-UA: - Насколько корректно вообще принудительно навязывать жителям домов управляющие компании? Пахнет типично авторитарными методами.
Тарас Галайда: - Безусловно, это абсолютно неправильный подход, это не демократический способ, так как дом является частной собственностью, в нем проживают жители, которые владеют квартирами, и эти же квартиры также являются частной собственностью. И то, каким образом управлять своим домом, кого и на каких условиях выбирать, кто будет оказывать какие-то услуги – это исключительное право самих граждан. Ограничивать эти права наши народные депутаты не имели никакого права. Законом №417 людям дали год на то, чтобы выбрать, как им управлять своим домом, а вот с 1 июля 2016 года вы это делать уже не сможете, мы вам уже навяжем, так как вы сами не успели это сделать. Получается, что граждан Украины ограничили в правах распоряжения их собственностью и выборе способов управления ею.
Все это делается с определенной целью, поскольку рынок управления недвижимостью довольно привлекательный. В России он довольно длительное время находится в частных руках, и наши депутаты решили перенять эту практику у соседей, создав такие частные ЖЭКи. По нашим расчетам, годовой оборот этого рынка составляет порядка 17 млрд грн на уровне цен 2015 года. По уровню нынешних цен, он составит более 20 млрд грн – это те деньги, которые будут собираться с жильцов частными компаниями.
Существующий на сегодняшний день механизм по созданию ОСМД достаточно сложен – людям тяжело собрать все документы, оформить технический паспорт на дом, документы на землю и многие другие акты. Эти препятствия как раз создают риск монополизма, что на рынке появится определенная группа управляющих компаний, которая при помощи органов местной власти, выиграв соответствующий конкурс, получит контроль над определенным районом города, а то и над всем городом. Учитывая практику проведения конкурсов и тендеров в Украине, можно предположить, что на конкурс придут 3-5 компаний, которые будут предлагать определенную градацию цен на свои услуги. И депутаты, вроде бы как по прозрачной процедуре, выберут ту компанию, которая предложит наиболее оптимальные условия и наиболее дешевую цену. Но при этом нет никаких ограничений в том, что эта цена не должна быть выше рыночной.
.jpg)
Сегодня граждане могут объединиться и сами, даже не создавая никаких структур, никакого ОСМД, - просто собрать подписи в своем доме, оформив это протоколом общего собрания жильцов, и самостоятельно выбрать себе управляющую компанию. Они не должны ждать наступления 1 июля, когда государство начнет навязывать управляющую компанию, пока еще ее можно выбрать самостоятельно. Можно открыть Интернет, посмотреть, какие существуют те или иные управляющие компании, посмотреть на уровень их цен, пообщаться с их руководителями и представителями, сказать, что, так как у нас нет возможности создать ОСМД или нет желания, мы хотим попасть под управление вашей компании. Жильцы имеют возможность самостоятельно согласовать цены, перечень услуг, их объемы и качество, могут проследить, чтобы договор был составлен на условиях, которые бы их устроили. А если этого всего не сделать, то органы местного самоуправления по итогам конкурса самостоятельно, в принудительном порядке, выберут ту компанию, которую посчитают нужным. И не факт, что этот конкурс будет прозрачным, не факт, что в нем победит компания с рыночной ценой – цена, которую предложат, может быть завышена. В итоге жильцы получат ту компанию, которую получат, и с той ценой, которую определит конкурс. Они не смогут влиять ни на это, ни на какие-либо условия договоров, так как они даже не будут их подписывать – с одной стороны договор подпишет управляющая компания, а с другой – представитель местного органа самоуправления. И в следующем году при пролонгации договора жители не смогут его расторгнуть, поскольку не являются стороной договора. Договор будут продлевать, опять-таки, через органы местного самоуправления.
Поэтому самый оптимальный способ – создать ОСМД. Если нет такой возможности – нет специалистов, нет желания или в доме нет инициативной группы, которая готова взять на себя ряд обязанностей по управлению домом, то жильцам, конечно, лучше объединиться. Хотя бы формально просто составить протокол общего собрания и выбрать самостоятельно управляющую компанию, а не ждать, пока им эту компанию назначат.
Новости Украины – From-UA: - Согласно новому Закону, с 1 июля жильцы смогут сами выбирать, в какой форме им владеть своими домами: полностью самостоятельно, передать часть функций управляющему или же передать все функции созданному ОСМД. Какая из этих трех форм новой собственности наиболее удобная и наименее рискованная для людей?
.jpg)
Тарас Галайда: - Самая оптимальная форма управления – это ОСМД, потому что при ней люди самостоятельно управляют своим домом. Они объединились, провели общее собрание и выбрали себе председателя из числа жильцов. Председатель живет с ними в одном доме, они знают его в лицо и в любой момент могут обратиться к нему с той или иной претензией.
Также при создании ОСМД жильцы могут создать Наблюдательный совет - группу людей, которая будет следить за тем, как председатель управляет их домом. Они имеют право голоса, могут наблюдать за освоением собранных средств, будут иметь доступ ко всей бухгалтерии. Они могут приходить, смотреть, проверять договора – по какой цене что куплено, какие ремонты проводились, и проверять полноту проведенных ремонтных работ. То есть при создании ОСМД жильцы имеют полный контроль над управлением своим домом. Они видят полностью все расходы, видят все работы, которые проводятся, и имеют возможность контролировать весь этот процесс. Единственный нюанс – в доме должны быть активные люди, которые хотят этим заниматься, которым это интересно. Потому что создание ОСМД предусматривает назначение председателя, бухгалтера, определенного штата, и эти должности должны стать их основным местом работы. К сожалению, не в каждом доме такие люди найдутся.
Если людей для работы в ОСМД нет, то наиболее оптимальный способ – создать объединение жильцов, самостоятельно выбрать управляющую компанию и передать ей части функций по управлению своим домом. Но, опять-таки, все это жильцы должны делать самостоятельно: они самостоятельно должны выбирать компанию и самостоятельно определять набор работ, который она будет выполнять. В таком случае жильцы имеют возможность выбирать цену, объем и условия этих работ, контролировать ход их выполнения.
.jpg)
Самый не оптимальный вариант – это, конечно же, ждать 1 июля, когда власти в принудительном порядке навяжут управляющую компанию. Здесь договор будет типовым, он не будет подписываться самими жильцами, и у них не будет какого-либо контроля за его выполнением.
Новости Украины – From-UA: - Согласно новому закону, функции управляющих компаний также смогут выполнять сегодняшние ЖЭКи, которым будет достаточно юридически переоформить форму собственности. Не приведет ли это к тому, что в тех домах, где люди вовремя не самоорганизуются, государство начнет навязывать им «вчерашние» ЖЭКи с их старыми функциями и безответственностью?
Тарас Галайда: - В принципе, государство на это и рассчитывает. Сегодня уже сложилась определенная система ЖЭКов – каждый из них контролирует определенный район с десятками домов. Учитывая тот факт, что в сегодняшних реалиях в Украине построить новую структуру достаточно проблематично, государство и лица, которые хотят заработать на этом миллиарды, могут использовать уже имеющуюся структуру и оформлять управляющие компании на базе старых ЖЭКов. ЖЭКи будут ликвидированы, но весь их штат остается, во главе сидят уже бывшие их директора, у них остаются свои бухгалтера и мастера. То есть эта структура просто переходит из коммунальной собственности в частную, бывший председатель ЖЭКа становится директором управляющей компании, а его бухгалтер – бухгалтером управляющей компании и т.д.
Все эти руководители бывших ЖЭКов знают лично в лицо своего городского или областного представителя, который занимается вопросами ЖКХ в городской администрации. Если это произойдет, выстроится та же схема бывших ЖЭКов, только она будет частная и будет направлять потоки не в коммунальную собственность, а в частные карманы. Люди просто попадут под влияние того же самого ЖЭКа, который у них был ранее, только теперь он будет не коммунальным, а частным.
Новости Украины – From-UA: - Если люди сами создают ОСМД или передают функции частной компании, есть ли риск того, что местная власть будет пытаться навязать людям именно эти бывшие ЖЭКи под маркой управляющих компаний? Как людям защититься от такого навязчивого лоббирования?
Тарас Галайда: - Если ОСМД уже создано и работает, то, в принципе, людям уже тяжело что-то навязать. Для того, чтобы место Объединения заняла управляющая компания, это ОСМД нужно каким-то образом обанкротить и вывести с рынка. Если ОСМД нормальное, работает без долгов, то это довольно-таки тяжело сделать – довольно проблематично заставить людей снять избранного руководителя Объединения, а на его место привести управляющего компанией.
Другая «сторона медали» состоит в том, что создаются большие преграды для создания ОСМД. Те объединения, которые сейчас создаются, имеют множество проблем именно с оформлением документов: они не могут получить акты на землю, на придомовую территорию, не могут получить технические документы на дом. Именно на этапе оформления документов власть и создает препятствия, чтобы жильцы не могли самостоятельно управлять своим домом и чтобы позже навязать им выгодную управляющую компанию.
Новости Украины – From-UA: - С формой собственности понятно. Но есть и другая угроза. Согласно Закону, управляющие компании обязаны будут следить за ремонтом дома, обустройством придомовой территории и получат право самостоятельно распоряжаться собранными с людей средствами. Насколько и здесь велик риск появления новой коррупционной ниши, когда с людей собирают деньги, но при этом ничего не ремонтируют и не обустраивают, а средства исчезают в неизвестном направлении?
.jpg)
Тарас Галайда: - Конечно, риск довольно велик, поскольку коррупция в нашей стране и без того процветает. Управлять жилым фондом смогут не имеющие никакой ответственности частные компании, например, общество с ограниченной ответственностью с уставным капиталом буквально в 1000 гривен. Сама схема создания этих управляющих компаний не заставляет ее владеть каким-либо имуществом, иметь большой уставной фонд и нести за все это ответственность. Это, грубо говоря, офис, и даже не обязательно, чтобы он был организован в реальности. Это также может быть просто пакет документов – директор, бухгалтер, расчетный счет, а все остальные услуги могут предоставляться субподряду.
То есть управляющая компания не обязана иметь штат – она может просто заключить договор на вывоз мусора и предоставлять эту услугу жильцам. Но это не означает, что управляющая компания имеет автомобили и вывозит мусор самостоятельно, это просто договор на обслуживание. Есть риск, что будут создаваться «фирмы-прокладки», которые собирают с людей деньги, затем распределяют их между своими фактическими компаниями, которые оказывают услуги, а часть прибыли оседает у самого управляющего компании. Управляющая компания, в принципе, и создается для того, чтобы на этом зарабатывать достаточно большие деньги и не совсем правильным способом. Поэтому здесь коррупционный риск очень большой. Сам проект Закона создавался еще командой Януковича, но у них не хватило смелости протащить его через Раду. С учетом того, в каком виде появился этот Закон, не исключено, что людям будут навязывать управляющие компании. Скорее всего, за ней прячется некая коррупционная схема, которая была задумана изначально.
К слову, есть еще надежда, что норма по навязыванию управляющих компаний будет пересмотрена. Насколько мне известно, основные партии в Верховной Раде готовят законопроект о переносе этой нормы, как минимум, еще на год, чтобы управляющие компании не вышли на рынок уже в этом году. Людям хотят дать еще год, чтобы они попробовали управлять своим домом самостоятельно.
Новости Украины – From-UA: - А как быть с коммунальными платежами и услугами? Изменится ли что-то серьезно после введения этой нормы, будут ли вынуждены жильцы перезаключать договора? И не изменится ли качество предоставления услуг после введения этой нормы и окончательного переноса ответственности на плечи жильцов?
Тарас Галайда: - Управляющие компании не будут иметь никакого отношения к коммунальным услугам. Поставка газа, горячей и холодной воды осуществляется не управляющими компаниями, а энергетическими, газовыми, водными монополиями. Управляющая компания будет осуществлять только ремонт самих домов и обустройство прилегающих домовых территорий, то есть озеленение, установка лавочек, покраска домов, своевременный ремонт внутренних конструкций дома, наведение порядка, ремонт лифта. Естественно, все это будет делаться за деньги самих жильцов.
.jpg)
ОСМД – это не прибыльная компания, а организация, которая просто помогает жильцам управлять своим домом. Управляющая компания, помимо того, что тратит средства на содержание дома за счет взносов людей, также получает и прибыль, размер которой по закону позволяется в пределах 10 %. Поэтому в случае управляющих компаний расходы, по сравнению с ОСМД, однозначно возрастут, так как Объединение прибыль не закладывает, а управляющая компания закладывает.
Что касается ремонтов старых домов, то здесь, независимо от того, кто управляет домом – ОСМД или управляющая компания, наше законодательство на сегодняшний день предусматривает, что такие дома будут ремонтироваться только за счет тех людей, которые в них проживают. Если, конечно, этот дом не находится в государственной собственности и не является служебным жильем. Если дом частный, если все квартиры в нем приватизированы, то все работы внутри дома будут проводиться за счет жильцов, независимо от того, управляющая компания это делает или ОСМД. Единственное отличие в том, что ОСМД это легче проконтролировать, потому что люди сами выбирают, кто и как проводит ремонт, при помощи каких материалов и за какую сумму. В варианте с управляющей компанией это проследить намного тяжелее, потому что это частная структура, которая нанимает субподрядчиков, самостоятельно покупает материалы. Что это будут за договора, кто будет ремонтировать, по каким ценам и какие там будут «откаты», гражданам будет проконтролировать намного тяжелее.
Новости Украины – From-UA: - Хорошо, но в новом порядке кроется еще одна опасность. Что делать, если ОСМД или управляющая компания собрали средства с совладельцев, но субподрядчики, которые проводят работы, забрали деньги и сделали работу недобросовестно, а то и вообще ничего не сделали, чем подвергли риску жизнь людей? Как выходить из таких патовых ситуаций, кто должен нести ответственность в таком случае?
Тарас Галайда: - Фаворитом таких случаев будут, в основном, управляющие компании, потому что ОСМД – это люди, которые знают друг друга в лицо, и если собираются деньги на ремонт, то жильцы понимают, что собирают, какую сумму и на какие нужды. Также можно собрать активную группу жильцов, которая сможет присутствовать при этом ремонте, посмотреть, что завозится и как делается. Люди могут прийти к своему соседу, который управляет ОСМД, и спросить у него, почему там не так покрасили или плохо отремонтировали.
В случае с управляющей компанией надо, конечно, уже обращать внимание на тот договор, по которому она будет оказывать услуги. Как там будет описан этот пункт, каким образом распределяются деньги, на что имеет право управляющая компания, а на что не имеет. Так как со стороны людей этот договор подписывает орган местного самоуправления, то люди должны давить, в первую очередь, на своих депутатов, на свои местные органы самоуправления, чтобы в тех договорах, которые будут подписываться, были определенные пункты ответственности и контроля. До того, как местные органы самоуправления подпишут договор, люди должны настоять на том, чтобы в этом договоре был пункт, который предусматривает контроль качества проведенных работ со стороны жильцов, их право на выставление претензий тому же управляющему компанией за некачественную работу. То есть жильцы должны максимально постараться еще на уровне заключения договоров перестраховаться и максимально предусмотреть ответственность управляющих компаний.
.jpg)
Также в Закон планируется внести пункты, которые предусматривают, что управляющие компании должны предоставлять информацию на запрос любого из жильцов. Люди должны не давать покоя управляющей компании, постоянно требовать от нее отчета о проделанной работе, о потраченных деньгах, открывать информацию по тем ценам, по которым она закупает стройматериалы и проводит работы. Нужно стараться всяческими способами контролировать и не пускать все это дело на самотек.
Новости Украины – From-UA: - Согласно новому Закону, оплата всех услуг по ремонту и обустройству придомовых территорий ложится на плечи жильцов. Это не проблема для новых домов – «элиток», где проживают состоятельные граждане. Но как быть тем домам, в которых живут преимущественно пенсионеры и бюджетники, получающие копеечные пенсии и зарплаты? У таких жильцов нет даже минимальных средств на оплату ремонта и обустройства придомовой территории.
Тарас Галайда: - Да, такая проблема существует. Около 60 % жилого фонда Украины находится в аварийном и обветшалом состоянии. Люди, которые там проживают, не имеют средств для того, чтобы отремонтировать не то что весь дом, а хотя бы даже сделать ремонт в своей квартире. Безусловно, государство должно было бы предусмотреть эти нюансы, учитывая низкий уровень жизни большинства украинцев. Ведь жилой фонд, который нам остался в наследство от СССР, на протяжении 25 лет недостаточно хорошо ремонтировался ЖЭКами. В отдельных случаях, может, и проводился какой-то косметический ремонт, но не было необходимых плановых капитальных ремонтов старых домов.
В принципе, по Киеву и многим другим городам существуют местные муниципальные программы, на которые органы местных властей выделяют определенные деньги из бюджета для ремонта устаревших домов. Но в каком объеме будут эти средства, хватит ли их для того, чтобы отремонтировать весь жилой фонд, говорить трудно. На сегодняшний день закон предусматривает, что поскольку дом находится в частной собственности, то и ремонтировать его должны те люди, которые в нем проживают. Государство от этого вопроса отмахнулось, местные органы самоуправления частично пытаются в этом поучаствовать, чтобы не оставить людей наедине с такой проблемой. Но насколько хватит финансирования, говорить тяжело. Если дом находится в аварийном состоянии, то им необходимо собирать подписи, обращаться к своему мэру, к своим депутатам, чтобы они хотя бы частично участвовали в процессе его ремонта, поскольку ранее деньги на это собирались коммунальными ЖЭКами, которые не совсем хорошо выполняли свою функцию и свою работу.
Новости Украины – From-UA: - Можно ли ввести систему кредитов на капитальные ремонты обветшавших домов? Что для этого нужно – принять отдельный закон или можно ограничиться внесением изменений в существующий?
Тарас Галайда: - Можно задействовать опыт программ по энергоэффективности, которые предоставляют жильцам определенные кредитные ресурсы. То есть государство берет часть затрат на себя и предоставляет недорогие кредиты для жильцов. Можно ввести такую же программу не только по энергоэффективности, но и по ремонту существующего жилого фонда. Для этого не нужно принимать новый закон, достаточно, чтобы Министерство регионального развития и строительства просто создало такую программу.
Кредитные деньги, в принципе, есть. Если смотреть по энергоэффективности, то они используются не совсем в полном объеме – в прошлом году были использованы только порядка 60 % выделенных кредитных средств. Остальные не были использованы и были перенесены на следующий год, поскольку люди за этими кредитами не обращались и просто их не брали. Если мы говорим о старом жилом фонде, о «хрущовках», где проживают бабушки и дедушки, то возникает вопрос, насколько они готовы брать эти кредиты и какой срок они будут их потом выплачивать?
Новости Украины – From-UA: - Готовы ли украинцы психологически и ментально создавать ОСМД и брать управление домами в свои руки? Какие угрозы несет новый закон для домов с пенсионерами, которые не привыкли к самостоятельности и хотят, чтобы за них по-старинке все решали ЖЭКи и государство?
Тарас Галайда: - Очевидно, что в новых домах и новостройках преобладает молодое население. Оно более активно, лучше разбирается и в законах, и в новых технологиях, поэтому в новых домах ОСМД создается чаще, и люди там более готовы к каким-то конструктивным решениям, к чему-то новому. И, естественно, в тех районах, где старые дома и «хрущевки», их жильцам просто не до этого, поскольку они занимаются выживанием. Для них абсолютно неприемлемо создание какого-то там ОСМД, они даже боятся таких слов и понятий. Они привыкли, что есть ЖЭК, они могут пойти туда или позвонить и пожаловаться на ту или иную коммунальную проблему. В крайнем случае, могут сходить в мэрию и написать жалобу на бездеятельность ЖЭКа. Но когда создается что-то такое новое, причем еще и частное, и непонятно, куда идти и кому жаловаться, то для людей старшего возраста это будет довольно-таки болезненным явлением. На первых порах они будут в шоковом состоянии, пока не привыкнут к новой системе.
Безусловно, органы местного самоуправления и социальной защиты должны ходить по таким старым домам, проводить разъяснительную работу среди жильцов. Если они ходят и выдают бабушкам-дедушкам ту же самую пенсию, то могли бы параллельно с этим и раздавать информационные листовки, чтобы информировать их о том, что будет так-то и так-то, вместо этого будет такая-то форма собственности с такими то особенностями. Или вот, у вас есть вариант, можно выбрать это или это. То есть для решения этой проблемы более активную роль на себя должно взять государство.
Общественные организации и активисты не в состоянии охватить всю Украину. Они могут информировать людей через Интернет и Фейсбук, но зачастую люди старшего поколения не пользуются этими достижениями цивилизации – для них надо создавать разъяснительные программы на телеканалах, которые они смотрят, на радио, которое они слушают. В защите таких людей государство должно сыграть первую роль, потому что они не совсем приспособлены к тому новому, что их ожидает.
Новости Украины – From-UA: - Ну и наконец, что будет с кооперативными домами, которые уже сегодня напрямую не подчиняются ЖЭКам? Они так и останутся кооперативными?
Тарас Галайда: - Новый Закон не предусматривает такой формы собственности, как «кооперативы», они могут переоформиться в управляющую компанию. Тот человек, который был председателем кооператива, может стать директором управляющей компании и обслуживать те же дома, которые он и обслуживал.
Также форма собственности из кооператива может быть переведена в ОСМД. Это будет либо управляющая компания полностью, либо ОСМД, либо же ОСМД, которое частично передаст функции управляющей компании.