Что происходит со столичным ТЦ "Магеллан"

Судебные разбирательства вокруг "вкусного" объекта подходят к логическому завершению. Впрочем, если сам "Магеллан" вышел из истории, скорее, победителем, то рынок коммерческой недвижимости не скоро придет в себя после скандала.

Минувшие выходные сделали крупный торговый центр на столичных Теремках чуть ли не главным ньюсмейкером страны. Перекрытые входы и временная приостановка работы ряда якорных арендаторов ТЦ "Магеллан" всколыхнули общественность, чему в немалой степени способствовали кричащие заголовки отдельных публикаций в СМИ. Используя слова вроде "захват", "погром", "титушки", "рейдерство" и прочие не нейтральные штампы, журналисты действительно привлекли внимание к проблеме, за которой специалисты рынка следят на протяжении многих месяцев.

Впрочем, сами эксперты считают, что события конца прошлой недели как раз поставили точку в длительном скандале вокруг ТЦ "Магеллан", выведя объект из категории "проблемных". Мы попытались разобраться в происходящем.

"Заемщик" как профессия

История этого запутанного дела берет свое начало в 2011-м году. Именно тогда АО "Сбербанк" заключило два кредитных договора с ДП "Край Проперти". Согласно данным СМИ, эта компания через панамский офшор Krai Corporation принадлежит Ольге Юркевич и ее сыну Анатолию Юркевичу, являющемуся не только фактическим бенефициаром молочной компании "Милкиленд", но и – до недавнего времени – собственником ТЦ "Магеллан". Именно этот объект коммерческой недвижимости и выступил обеспечением кредитных линий "Сбербанка" на общую сумму в 56,167 млн долларов. На тот момент его заложенная стоимость была оценена на уровне 461 млн грн.

Взятые на себя обязательства ДП "Край Проперти" выполнять не спешило. Что не особо удивляет экспертов, ведь у структур, подконтрольных господину Юркевичу имеется обширный бэкграунд невозврата кредитов: "Укрэксимбанку", "Кредитпромбанку", "ВТБ банку" и пр. И это не говоря о нашумевшей истории с "Украинским профессиональным банком". Напомним, что из-за долгов Анатолию Юркевичу прошлой весной даже выносили временный запрет покидать пределы Украины.

Когда в 2017 году объем невыполненных обязательств ДП "Край Проперти" перед "Сбербанком" достиг почти 68 млн долларов, кредиторы решили забрать свои деньги имуществом. Так, в декабре банк инициировал осуществление исполнительного действия, на основании которого ТЦ "Магеллан" перешел в собственность АО "Сбербанк". Кстати, об этом факте были извещены арендаторы торгового центра. Некоторые из них, как сообщают источники, с тех самых пор прекратили выплату арендных платежей в пользу структур Юркевича.

Судебные тяжбы

Однако, похоже, сам бизнесмен решил не сдаваться и осуществил целый ряд мер, направленных на незаконное лишение банка прав собственности на объект. К примеру, в январе текущего года государственный регистратор исполкома одного из сельсоветов Днепропетровской области, не имея на то никаких правовых оснований, удалила из Государственного реестра запись о праве собственности АО "Сбербанк" на ТЦ "Магеллан". Легким движением пера новым владельцем актива стала кипрская компания Artprogroup Ltd. Ее директором, кстати, выступает Алексей Каргаполов. Ранее он был главой правления уже упоминавшегося "Украинского профессионального банка", в свое время входившего в орбиту непосредственных интересов того же господина Юркевича.

Параллельно со следствием в отношении данного регистратора (полицией возбуждено уголовное производство) в судах столицы и Киевской области месяцами продолжалась тяжба, в том числе приводящая к блокированию действий работников банка по указанному имуществу. Так, к примеру, решением Хозяйственного суда Киева от 29.12.2017 "Сбербанку" и его сотрудникам было запрещено совершать любые действия по отчуждению ТЦ "Магелан", пользоваться зданием, заходить в помещения, заключать договора ипотеки или любым другим образом обременять его.

Но и кредитор не пошел на попятную. В конце мая уже в Верховном суде он добился отмены решений предыдущих инстанций. Взяв этот документ за основу, АО "Сбербанк" заключил с обслуживающей компанией договор о передаче управления ТЦ "Магеллан". Именно силами обслуживающей компании и были осуществлены меры, направленные на взятие объекта под физический контроль в минувшие выходные.

Вздохнули с облегчением

Конечно, это еще не конец истории, но, по крайней мере, точка с запятой. На данный момент нанятая банком обслуживающая компания уже физически находится на объекте и постепенно входит в штатный режим деятельности. Торговый центр продолжает функционировать, как ни в чем не бывало. Более того, восстановление работы гипермаркета "Ашан", запланированное на конец текущей недели, говорит о полном согласии арендаторов с новым порядком вещей.

"Ситуация вокруг смены собственника ТЦ "Магеллан" никоим образом не скажется на арендаторах. Все стороны заинтересованы в самом главном – арендаторах. Насыщенность торговыми центрами в Киеве очень высокая. При этом все зависит от профессионального уровня компании, которая управляет ТРЦ. Есть центры, у которых вакантность 1%, а есть такие, у которых 90%. Естественно, что все переживают за наполненность арендаторами, и любая сторона будет делать все, чтобы им жилось хорошо", - уверен Алексей Дорошенко, директор украинской Ассоциации поставщиков торговых сетей.

Впрочем, если конкретные арендаторы, судя по всему, вряд ли вообще почувствуют на себе влияние завершившегося конфликта, то вот рынок в целом об этой истории будет помнить долго, уверены эксперты.

"Скандалы вокруг торговых центров, безусловно, сказываются на инвестиционной привлекательности рынка торговой недвижимости в целом. Совершенно очевидно, что, если бизнесмен взял кредит у банка на развитие бизнеса, кредит нужно возвращать. И действия по невозврату кредита, безусловно, ухудшают развитие в том числе и финансового рынка в стране", - подчеркивает Николай Сугоняка, финансовый эксперт.

С тем, что страдает не только сектор недвижимости, но и банковский сегмент, согласны и другие аналитики.

"Ситуация вокруг ТЦ "Магеллан" носит достаточно показательный характер. Она демонстрирует то, что в Украине стали практикой аферы с невозвратом кредитов. И эти аферы, к сожалению, зачастую проходят безнаказанно. В свою очередь, это наносит колоссальный ущерб финансово-банковской системе страны", - отмечает Вадим Браиловский, генеральный директор инвестиционно-банковской компании European Capital Management.

В сухом остатке…

Судя по всему, ситуация вокруг ТЦ "Магеллан" продолжит свое развитие. Здесь речь как о влиянии на рынок, так и о возможных попытках старого собственника вернуть контроль над объектом. Есть уже информация, к примеру, о возможной готовности структур Юркевича разыграть "русскую карту" и задействовать патриотические силы в борьбе с кредитором. Стратегия интересная, но опасная. Есть информация, что представители отдельных национальных движений уже отказались, вспомнив бизнесмену два завода на территории Российской Федерации. Впрочем, вся эта возня только предстоит.

Главное, что торговый центр постепенно из разряда "проблемных" постепенно переходит в разряд "нормальных". Однако самому рынку коммерческой недвижимости, как и инвестиционной привлекательности отечественной экономики, от этого не легче.