Возвращение «коммуналок»
02.06.2009 11:22
...простое: у многих желающих обзавестись «крышей» денег хватает от силы на «рай в шалаше» – комнатушки. Их стали активно разбирать, а спрос удержал цены от резкого падения. Но и предложение выросло: было обнаружено около 300 вариантов комнат, тогда как в 2008-м счет шел на десятки.

На чем уступают

С 1 января разрешено приватизировать и, понятно, продавать комнаты в общежитиях. Этот новый продукт стал примой-балериной рынка.

«Выставили за $25 тыс., и быстро продали, – сказала Екатерина А., бывшая хозяйка комнаты по ул. Светлицкого, 24-а. – Добавим денег и купим отдельную квартиру».

«Хозяин выставил комнату в общежитии на ул. Верховинной, 80 за $24 тыс., но сейчас снял с продажи – хочет больше», – сообщили в АН «Лыбедь-риелти».

Да и в прочих случаях выторговать на общагах ничего не вышло: их часто смотрят и активно разбирают.

Зато выяснилось, что «приземлять» комнаты в квартирах с несколькими владельцами можно. Каким образом? Первое: искались «чистые продажи», когда хозяева не выстраивают цепочку продаж-покупок большего жилья и, соответственно, уступчивее. Второе: выход непосредственно на владельцев, а не на риелторов, утверждающих, что дешевле не будет. Третье: брались варианты, выставленные больше месяца назад (их хозяева уже начали нервничать), и говорилось, что им пора скидывать цены, иначе покупателей не будет.

В итоге даже стоимость самых доступных комнат в «двушках-трешках» на окраинах, при начальной цене в $21-23 тыс., часто удавалось «сбить» на $1-1,5 тысячи. А на более дорогих вариантах, за $25-27 тыс., оказалось реальным скостить и $2 тысячи.

А есть ли риск

Если у квартиры несколько совладельцев, убедитесь, что собственник данной комнаты (либо доли в общей собственности жилья) прежде предложил ее выкупить прочим совладельцам, а те не пожелали. Нотариально заверенный отказ оных, с указанием предложенной им цены и прочих условий продажи, означает, что не нарушена ст. 362 Гражданского кодекса об их преимущественном праве покупки, и ваши будущие соседи не смогут оспорить сделку.

Если комната не является отдельным объектом собственности (в свидетельстве не указан ее номер), то вы покупаете некую условную часть в общей долевой собственности жилья. Добро, если соседи окажутся людьми покладистыми. В противном случае могут возникнуть споры о порядке пользования помещением, вплоть до того, кто в какой комнате должен жить. Поэтому требуйте заключения договора с прочими совладельцами о том, где конкретно чьи «метры».

Вопреки распространенному мнению, вы не рискуете, покупая часть квартиры, находящейся в залоге у банка. Разумеется, он должен дать разрешение на такую сделку – например, если заемщик за счет продажи части квартиры рассчитывается по кредиту. Если все же дойдет до принудительной продажи жилья, ваша комната останется неприкосновенной: «броня» гарантирована ст. 41 Конституции.

Почем нынче продаются комнаты в столице

$10-15 тыс. (до кризиса стоили $15-20)

Это 3-4-комнатные перенаселенные «убитые хаты» на окраинах, до метро – полчаса езды. В остальных комнатах живут родственники продавца, недовольные, что он продает свою долю в квартире (обычно эта комната – не отдельный объект собственности), либо несколько семей. Словом, вы там – «десятый лишний».

$15-20 тыс. (были по $20-30)

Аккуратные 2-3-комнатные хрущевки и «брежневки» в 10-15 минутах от метро. Соседями вам, как правило, будет одна семья из 3-4 человек.

$20-30 тыс. (были по $30-40)

Типичный вариант: довольно новый дом (1980-90-х годов постройки) в 3-5 минутах от метро, комната в 2-комнатной квартире с 1-2 соседями. Либо же – приватизированная комната в общежитии: там, понятно, соседей на одной с вами жилплощади не будет.

$30-40 тыс. (были по $45-60)

Симпатичное жилье в новом доме или в квартире с евроремонтом. Нередко со встроенной мебелью и бытовой техникой. До метро рукой подать, соседей – раз, два – и обчелся.

Чего ждать в будущем

Итак, сегодня на большинстве комнат можно выторговать $1-2 тысячи. Но ведь лето начинается, когда традиционно падает спрос на любое жилье: по логике, цены тоже должны покатиться. О том, что нам ждать в ближайшие три месяца, рассказали эксперты-риелторы. Интересно, что все они прогнозируют удешевление, разнятся только его параметры.

«Психологически правы те, кто покупают комнаты в общежитиях, особенно если к ним прилагается отдельный санузел: это уже почти полноценная «единичка», – говорит директор АН «Конкорд» Леонид Косачев. – Поэтому спрос на них большой, собственники цены не хотят снижать и даже надеются, что удастся продать дороже. Но, думаю, эти надежды напрасны: в июне-июле будет «мертвый сезон», цены на все комнаты, в том числе общежитские, упадут до 5%, т.е. в среднем на $1-1,2 тысячи».

Скромнее в своих прогнозах директор риелторской компании «Золотые ворота» Алексей Холмецкий: «Летом хватит желающих покупать комнаты – они часто идут под расселение квартир, поэтому рассчитывать более чем на 2-3%-ное падение цен до осени вряд ли стоит».

А вот директор АН «Виктория» Анатолий Карп допускает к августу 10%-ное удешевление – считай, на $2500.

«Наверное, рост цен на такое жилье был кратковременным, – говорит он. – Большинство из тех, кто могли, уже купили его за счет наличных сбережений или снятых банковских депозитов, а остальным оно недоступно в условиях, когда ипотечные кредиты взять почти нереально. Да, семьи расселяются, многие продают квартиры и покупают взамен комнаты. Но это не обеспечит стабильный спрос: будут плохо продаваться отдельные квартиры, а отсюда следует, что у немногих появятся деньги и на покупку комнат».

Резюме. Из-за усыхания спроса и финансовых возможностей покупателей комнаты летом упадут в цене на $1-2,5 тысячи.

Важное бумажное

Прежде чем покупать комнату, потребуйте у продавца такие документы:

  • Свидетельство о праве собственности на комнату либо долю в квартире (в процентах от общей площади жилья).


  • Согласие органов опеки и попечительства на продажу комнаты, если в ней зарегистрированы или проживают несовершеннолетние.


  • Копию финансового лицевого счета на имя продавца и справку из жэка об отсутствии задолженности по жилкомуслугам.


  • Технический паспорт и справку из БТИ об оценке стоимости квартиры.


  • Если остальные комнаты в квартире не приватизированы и, соответственно, являются государственной или коммунальной собственностью, требуйте наличие отказа этих совладельцев от преимущественного права покупки предлагаемой вам комнаты. Этот документ продавец может получить в жэке. Если же все комнаты приватизированы, пусть хозяин предъявит отказы прочих жильцов на первоочередную покупку этой комнаты.

  • Михаил Романцов
    «Сегодня»