Первичка: дешевеет. За год после нашего последнего обзора рынка жилья городов-спутников их застройщики еще больше активизировали свою деятельность. Они достраивали начатые во 2-й половине 2010-го года объекты и закладывали фундамент для новых. Причина этому — проста: в Киевской области все еще очень не хватает качественного и приемлемого по цене жилья. Его и приходится строить. При этом на пятки наступают столичные застройщики: они с двойным усердием бросились застраивать окраины Киева. Причем «квадраты» в киевских домах на стадии «котлована» сейчас готовы продавать по цене от $800.
Цены снизились. Понятно, что в такой ситуации мало кого заинтересуют прошлогодние цены на квартиры в пригородных новостроях. К примеру, прошлой осенью в Броварах они стартовали от $1100 за метр, в Вишневом – от $1000, а Ирпене – от $800. Поэтому сейчас ситуация изменилась. В Броварах уже можно найти новые «квадраты» от $850, в Вишневом – от $750, а в Ирпене – и вовсе за $500. Вдобавок к выгодным ценам, пригородные застройщики ввели программы рассрочки практически на тех же условиях, что и киевские. «Самое активное строительство сейчас в Броварах и Борисполе, - рассказывает ведущий специалист отдела маркетинга компании SV Development Сергей Костецкий. – Затем по темпам застройки идут Вышгород, Вишневое и, наконец, Обухов». Что касается Ирпеня, то здесь уже так много построили, что пока можно не спешить. Ведь все сайты с объявлениями о продаже нового жилья в этом городе просто пестрят предложениями, среди которых немало выгодных.
Спрос не высок. Но даже при таких ценах люди сейчас массово не бегут из столицы в пригород. «Цена квартиры недалеко от центра города-спутника (Борисполь, Вишневое, Вышгород, Бровары) сравнялась с ценой жилья на окраине Киева, - объясняет Сергей Костецкий. - Поэтому на покупке квартиры в пригороде особо не сэкономишь. Теперь это уже на любителя: или быть киевлянином, но жить на окраине, или купить жилье в «спутнике», но жить недалеко от его центра. Поэтому спрос на пригородное жилье растет не быстрее, чем в столице». Впрочем, рост все же есть, и, по данным эксперта сайта по недвижимости DOM.ria.ua Анатолия Топала, он происходит в тех городах, которые имеют хорошее сообщение с Киевом и расположены недалеко от него: это Вишневое, Бровары и Ирпень.
Вторичка: качество растет. Однако сегмент готовых квартир в городах-спутниках не может похвастаться снижением цен. Если сравнить прошлогодние самые выгодные варианты с нынешними, видно, что они даже немного «подтянулись» в цене. «Подросли» и красные цены. Но при сравнении важно уточнить, что сейчас по практически тем же ценам предлагаются улучшенные варианты. В прошлом году выставлялись квартиры 1970-х годов со старым ремонтом, в этом — жилье 1990—2000-х с более свежей отделкой. Особенно много таких предложений в Броварах. В Ирпене их гораздо меньше — там царят новострои.
Цены стоят. В целом стоимость жилья на пригородной «вторичке» за год почти не изменилась. «Здесь мы наблюдаем ту же тенденцию, что и в столице, — рассказывает глава комитета по статистике и аналитике Лиги экспертов Украины Андрей Гусельников. — Понемногу дешевеет «социальное» жилье (хрущевки, гостинки) — в среднем на 6% в год. Ведь оно морально и физически устаревает. А дорожает жилье экономкласса 2000-х годов — на 3—4% в год». Незначительный рост цен, причем только в экономсегменте, отмечает и Сергей Костецкий. Но есть и еще одна «столичная» тенденция. «В целом цены, как и в Киеве, практически стоят, но выгодные варианты быстро разбирают», — добавляет Костецкий.
Спрос подрос. На «вторичке» спрос на пригород, по наблюдениям экспертов, растет. «Дело в том, что за $40 000 можно купить «убитую» гостинку (24 кв. м) на окраине Киева или хорошую квартиру в Ирпене (37 кв. м), или в Буче с ремонтом, — приводит пример Анатолий Топал. — Обычно покупатель выбирает «спутник». Но точно оценить рост спроса эксперты не берутся — такой учет пока не ведется.
Прогноз: в ногу с Киевом. До конца года, по прогнозам экспертов, спрос на пригородном рынке будет медленно, но стабильно расти. А цены, в основном, не изменятся. «Предложение еще велико, к тому же темпы строительства останутся высокими, — добавляет Анатолий Топал, — поэтому дефицита квартир не предвидится. Разве что из продажи время от времени будут исчезать выгодные варианты». Вдобавок, по словам Андрея Гусельникова, продолжит дешеветь изношенное жилье (хрущевки) — до 0,5% в месяц. А по мнению Сергея Костецкого, пригородный рынок будет развиваться темпами столичного. «Когда цены и спрос в Киеве растут медленно, то же происходит в «спутниках», — объясняет он. — Исключения бывают при резких скачках. Например, когда в столице жилье дорожает на 25% за год, в пригороде — лишь на 10—12%. Но в обозримом будущем такого роста не ждет никто».
Опасности новостроев в Киеве. «Мы располагали суммой в $38 000, поэтому искали «убитую» гостинку на окраине Киева, — рассказывает Андрей, купивший этим летом жилье. Нам предложили квартиру в Буче. Причем в хорошем доме недалеко от центра города. Площадь квартиры была в 1,5 раза больше, плюс, был неплохой ремонт. Намного лучше, чем те условия, что предлагали в Киеве. Поэтому мы остановились на Буче. И не жалеем. Здесь есть все условия для жизни: два больших торгово-развлекательных центра, чистые и освещенные улицы и т.д. Риелтор предлагал нам и новострои, но мы не решились покупать там квартиры. Мой знакомый рассказывал, что там зачастую можно получить квартиру с неправильно оформленными документами или вообще без них».
Комментарий эксперта: «Действительно, при покупки жилья в новостроях городов-спутников нужно быть предельно осторожными, - объясняет Анатолий Топал. - Зачастую на участках, предназначенных для частного строительства, вместо маленького домика строится 2-3-парадное 5-тиэтажное здание. Затем решением суда оно делится на части, тем же решением суда там прописывается название частей – «квартира». И получается, что человек, который покупает в этом доме квартиру, получает ее по договору купли-продажи. Но при этом не стоит вопрос о коммуникационном обслуживании здания. И все проблемы ложатся на новых владельцев квартир, которые оказываются беззащитными. К примеру, в той же Буче есть «пятиэтажка», построенная на частной земле. И там нет горячей воды. Жильцы вынуждены подключаться к ней сами. При этом одни хотят, а других вообще найти нельзя – они не проживают в своей квартире. Поэтому все проверяйте».