Суммы этих сделок огромны – для уровня физических лиц. Стоимость квартир в крупных городах, и уж тем более в столице, превышает цены на иномарки. Между тем народ, привычно, старается в первую очередь стать владельцем собственного житья, а уже потом машины. Так что рынок недвижимости в Украине куда крупнее рынка легковых автомобилей.
Вот только наложить на него свою загребущую лапу у государства всё никак не получается. Оно лишь отхватывает от него мелкие ошметки - взимая с этих сделок относительно небольшие пошлины и налоги. Впрочем, маленькие размеры всегда можно компенсировать количеством поборов: как говорится, со сделок по нитке – правительству на рубашку.
С тоскою смотрит на украинский рынок недвижимости и отечественный бизнес. Развернуться на нём смекалистым перекупщикам-спекулянтам так и не удалось, что даже вызывает удивление. Ну ладно, открытого рынка земли как такового в Украине нет, и непонятно когда он появится. Ладно, 99% квартирного фонда – это «приватизированное жилье», здания с 50-250 владельцами, то есть фактически без владельца вообще, так что покупать и продавать эти здания невозможно. Но ведь в стране уже двадцать лет бойко идет торговля отдельными квартирами, загородными домами, дачными участками, складами и заброшенными овощебазами. Почему на них не выросли если не империи, то хотя бы королевства недвижимости?
Когда-то в относительно небольшом Гонконге, в эпоху его стремительного роста ввысь (вторая половина прошлого века), несколько ушлых спекулянтов сколотили себе на рынке недвижимости многомиллиардные состояния. Эти «новые китайцы», родившиеся в трущобах старого города, чем-то напоминали нынешних украинских «бизнесменов»: став владельцами несметных богатств, они вставили себе золотые челюсти, отлили из золота телефоны и дверные ручки, поставили в сортирах золотые унитазы – и сочли свою жизнь удавшейся.
В Украине тоже немало желающих воссесть на золотом унитазе – однако свои капиталы они предпочитают заколачивать в других сферах экономики. Рынок недвижимости пока что наполнен лишь агентствами услуг, которые за определенную плату помогут вам продать свою квартиру или подыскать новую, а также возьмут на себя утомительный процесс сбора и оформления документов.
При этом, что интересно, большинство украинцев обращаются к услугам агентств не из-за удобства процесса, а чтобы избежать риска быть кинутыми мошенниками. И это вполне понятно: стоимость услуг агентств недвижимости начинается с размера месячной зарплаты многих украинцев. За эти деньги они бы сами побегали бы по инстанциям, оформляя справки! Только страх потерять тысячи долларов перевешивает у них желание сэкономить несколько сотен.
Однако теперь они вынуждены выкладывать при сделках с недвижимостью лишние полсотни у.е. И возможно, эта сумма в будущем увеличится. Самое обидное для украинцев то, что это плата за услугу, которая в большинстве случаев просто им даром не нужна. Речь идет о т.н. оценки стоимости.
Как известно, оценка стоимости недвижимости необходима для выполнения трех операций: при взимании налогов и пошлин при купле-продаже-дарении, при определении залоговой стоимости при выдаче кредитов, и при определении стоимости описываемого имущества должника. Нетрудно догадаться, в первом случае гражданам выгодно, чтобы официальная стоимость квартиры была как можно меньше, а во втором и третьем – как можно больше. Именно официальная, поскольку еще существует рыночная стоимость недвижимости, по которой, собственно, и заключают сделки. По крайней мере, на уроне физических лиц, покупающих и продающих квартиры.
Ранее оценкой квартир и домов занималось БТИ – исходя из каких-то своих формул, в основу которых входили конструкция здания, его возраст и т.д. Как правило, сумма их оценки была в разы меньше рыночной и просто вызывала смех: так, в конце 90-х трехкомнатную «хрущевку» могли оценить в 6-8 тысяч гривен. Исключения случались лишь в умирающих депрессивных городках: там за квартиру в доме без воды, отопления и электричества никто не дал бы и ста долларов.
Государство такая система не устраивала, а граждане просто экономили лишние несколько сотен (когда гривен, а когда и у.е.). Хорошую выгоду от этого получали только банки и группировки местных «мафий», которые покупали по цене БТИ отобранные через суд квартиры должников, а затем перепродавали их с хорошим наваром. Но таких случаев было немного – не намного больше, чем квартир, отжатых «черными риэлторами». Законы еще несколько лет назад защищали жилищные интересы граждан, так что выбросить их на улицу было непросто.
Кроме того, на оценке неплохо зарабатывали сами БТИ. Особенно на т.н. «ускоренном оформлении», за которое они брали от 150-200 гривен и выше. При этом самый ленивый клерк делал такую «оценку» за час, неспешно водя ручкой по бумаге – от клиентов же не было отбоя. Говорят, что именно из таких вот «кооперативов ускоренной оценки» при БТИ и отпочковались первые частные оценочные конторы – владельцы которых, странным образом, были либо госслужащими, либо их родственниками. Ну, это неудивительно: в Украине многие прибыльные конторы по продаже справок и воздуха быстро становились частными.
Однако БТИ - оно одно на город или район. А частные оценочные конторы вскоре расплодились, словно нотариусы и стоматологи. Чем больше контор – чем меньше очередь клиентов в каждую из них. Оценочный бизнес был на грани своего первого кризиса. А граждане столкнулись с ситуацией, когда от них, бывало, требовали сразу двух «оценочных экспертиз» - и БТИ, и «независимой» (частной).
И вот в этом году правительство ввело норму, согласно которой сделки с недвижимостью должна сопровождаться обязательной оценкой этой самой «независимой экспертизы». При этом право её проведения имеют лишь оценщики, получившие специальные лицензии в Фонде госимущества Украины. Собственно, процесс получения этих лицензий и затянул нововведение, вступившее в силу не 1 августа, а с 1 ноября.
Как сообщают СМИ, пока что лицензию получили лишь около 300 оценочных контор – это из более 10 тысяч, существующих в стране! И даже к концу года их вряд ли будет более 500. Учитывая специфику украинского бизнеса и его взаимоотношений с властью, нетрудно представить, что в число избранных войдут в основном карманные компании высоких чиновников и «больших людей». Можно сказать, что решение правительства одним махом уничтожило всех их конкурентов. И теперь им остается лишь работать, закатав рукава, 24 часа в сутки: народ толпится у них дверей, а цены на услуги оценки подскочили до 500-600 гривен.
При этом сама оценка хоть и называется независимой и объективной, остается далекой от реалий рынка. Да, новые оценщики учитывают многие факторы: местоположение, планировка, этажность, возраст, наличие утепления и капремонта, телефона и интернета. Но проводят эту оценку тоже по каким-то там формулам – за 10 минут, не выходя из кабинета. Оценка с выездом на объект – это уже дополнительная услуга за дополнительную плату, которая вряд ли будет пользоваться большим спросом. То есть в итоге мы снова получаем фиктивную оценку недвижимости: полученная стоимость будет гораздо выше, чем у БТИ, но все равно далекой от рыночной стоимости.
Возникает вопрос: а зачем тогда это нужно, и кому? Ответ очевиден: это очередной «развод на бабки», причем совершенно легальный и законный. Во-первых, людям навязали услугу, которая им самим не нужна. Оценочная стоимость квартиры нужна государству, которое теперь будет сдирать с граждан поборы исходя из этой суммы – гораздо выше оценки БТИ. Оценочная стоимость нужна банкам, она нужна судам. Но платить за нее будет не государство и не банки, а граждане.
В итоге мы имеем: стоимость оценки вырастает до 400-600 гривен, а поборы с оценочной сумы вырастают в несколько раз, и это всё, что украинские граждане получают (точнее, теряют) в результате этого нововведения. В плюсе государство, получающее больше пошлин и налогов, и в огромном плюсе избранные конторы оценщиков, получившие в свои руки хороший непыльный бизнес с фантастической рентабельностью.
Хотя чиновники и экономисты комментируют это как очередное «покращення» и шаг на пути к некому цивилизованному рынку, простые люди оценивают такую «оценку» очень кратко: аферизм!
Впрочем, это относительно безобидный аферизм. Как мы уже заметили, украинский бизнес пока не вкладывает деньги в скупку жилищного фонда и городской недвижимости в целом – и это можно считать большой удачей для населения. Поскольку в таком случае большинство быстро лишилось бы своей нехитрой недвижимости, превратившись из владельцев квартир в их арендаторов. Думается, этого не происходит в основном по одной причине: население Украине не настолько уж и платежеспособно, чтобы выколачивать из него деньги по-крупному.
А в дальнейшем ситуация с недвижимостью в Украине будет иметь тенденцию к ухудшению. Дело в том, что в настоящее время жилищный фонд украинцев – это очень крупный капитал. В сумме население страны владеет жильем и участками земли на десятки миллиардов долларов. Этот капитал позволяет им брать кредиты, продавать квартиры и тратить деньги на дорогие покупки или класть их на депозиты, зарабатывать на сдаче жилья в аренду и т.д. А коммунальные службы зарабатывают на предоставлении этому жилью своих услуг.
Но проблема в том, что любое жилье имеет свойство разрушаться со временем. Сейчас половина жилого фонда страны уже отжила своё – и дома не разваливаются только потому, что в СССР их строили с некоторым запасом прочности, тоже не вечной. Годы идут, скоро под снос нужно будет пускать и дома 70-80-х годов постройки. Между тем строительство нового жилья в стране практически не ведется, если не считать коммерческих жилых башен в столице и элитных поселков вокруг неё.
Что в итоге? А в итоге через некоторое время жилищный капитал украинцев начнет рассыпаться в прах в самом буквальном смысле этого слова. Что отразится не только на их личном благосостоянии, но и на всей экономике в целом…
